DÉPARTEMENT des PYRÉNÉES-ORIENTALES
Commune d’ELNE
RÈGLEMENT
PLU APPROUVÉ par DCM du 28 JUILLET 2005
Modification 1 approuvée par DCM du du 26/10/2006
Révision simplifiée 1 approuvée par DCM du 26/10/2006
Révision simplifiée 2 approuvée par DCM du 20/12/2007
Modification 2 approuvée par DCM du 31/07/2008
Révision simplifiée 3 approuvée par DCM du 31/07/2008
Plan
Local
d’Urbanisme
Avril 2008
TRAVERSES Urbanisme-Habitat-Aménagement
27, rue Sébastien VAUBAN
66000 PERPIGNAN
SOMMAIRE
TITRE I - DISPOSITIONS GÉNÉRALES
3
TITRE II - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES
7
ZONE UA
7
ZONE UB
14
ZONE UC
22
ZONE UD
30
ZONE UE
36
TITRE III - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER
44
ZONE 1AU
44
ZONE 2AU
53
ZONE 3AU
60
TITRE IV- DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES
67
ZONE A
67
TITRE V- DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES &
FORESTIÈRES
73
ZONE N
73
PRISE EN COMPTE DU RISQUE INONDATION ET MOUVEMENT DE TERRAIN
78
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 2 -
TITRE I - DISPOSITIONS GÉNÉRALES
______________________
Ce règlement est établi conformément à l’article R.123-21 du Code de l’Urbanisme.
ARTICLE 1 - CHAMP D'APPLICATION TERRITORIAL DU RÈGLEMENT
1. Champ d’application du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Ce règlement s'applique sur l’ensemble du territoire de la commune de ELNE.
ARTICLE 2 - PORTÉE DU RÈGLEMENT A L’ÉGARD D’AUTRES LÉGISLATIONS
Sont et demeurent applicables :
1. L’ensemble des articles du Code de l’urbanisme,
et notamment, nonobstant le PLU, les articles L.110, L.111-1, L.146-1 et suivants, L.421-3, L.
421-4.
2. Les dispositions prévues à l’article R.111-1 s’appliquent aux utilisations et occupations du sol
pour ce qui concerne :
R.111-2 (salubrité et sécurité publique)
R.111 -3-1 (nuisances graves dues notamment au bruit - voisinage d’infrastructures terrestres),
R.111 -3-2 (conservation et mise en valeur de site ou vestiges archéologiques),
R.111-4 (sécurité des usagers, accès et stationnement),
R.111-14-2 (respect des contraintes d’environnement),
R.111-21 (respect du patrimoine urbain, naturel, historique) .
3. S’appliquent également les dispositions du Code de l’urbanisme qui font naître sur les utilisateurs
du sol des sujétions supplémentaires issues de législations indépendantes du droit de l’urbanisme et
qui sont annexées au présent document, pour certains sous forme de servitudes d’utilité publique.
4. S’appliquent également aux utilisateurs du sol, nonobstant les dispositions précitées un ensemble
de dispositions concernant les utilisations et occupations du sol qui n’ont pas nécessairement à être
annexées au Plan Local d’urbanisme pour être opposables à tout pétitionnaire d’une autorisation
d’utilisation du sol et/ou de construire.
Il en est ainsi des prescriptions issues:
- des servitudes d’utilité publique annexées au présent Plan Local d’Urbanisme,
- des législations et réglementations applicables en matière d’installations classées pour la
protection de l’environnement ainsi qu’une matière de risques naturels et technologiques ou de
nuisances et notamment les dispositions issues de la loi n° 95-101 du 2 février 1995 relative au
renforcement de la protection de l’environnement et de ses décrets d’applications,
- des dispositions législatives et réglementaires issues de la police de l’eau et notamment de la loi n°
92-3 du 2 janvier 1992 sur l’eau et de ses décrets d’application,
- des dispositions du code de la santé publique qui s'imposent aux constructeurs et utilisateurs du
sol,
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 3 -
- des dispositions issues du code rural et forestier qui s’imposent aux constructeurs et utilisateurs du
sol et notamment de la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999 d’orientation agricole,
- des dispositions issues de la loi modifiée du 2 mai 1930 ayant pour objet de réorganiser la
protection des sites de caractère artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque et de
ses décrets d’application.
ARTICLE 3 - DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES
1 Les zones
Les documents graphiques font apparaître la division du territoire couvert par le plan local
d’urbanisme (PLU) en différentes zones :
? Les zones urbaines auxquelles s'appliquent les dispositions du titre II du présent règlement sont
définies par la lettre U et correspondent aux secteurs de la commune déjà urbanisés et les secteurs
où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour
desservir les constructions à implanter :
a) La zone dense agglomérée correspondant au centre ancien
zone UA au plan
b) La zone dense agglomérée jouxtant le centre ancien
zone UB au plan
c) La zone résidentielle de constructions récentes
zone UC au plan
Elle comprend :
-un secteur correspondant à la station de pompage secteur UCa
- un secteur spécifique secteur UCb
d) La zone d’aménagements et équipements publics, sportifs, tourisme, loisirs, campings
zone UD au plan
Elle comprend différents secteurs :
-un secteur correspondant à l’accueil des gens du voyage secteur UDa
-un secteur correspondant à un camping existant en zone littorale secteur UDbx
-un secteur correspondant à la gestion de l’arrière-plage
secteur UDx
e)La zone ferroviaire et d’activités spécialisées
zone UE au plan
Elle comprend différents secteurs
-un secteur : pépinière-jardinerie pour la partie “bâtiments” secteur UEa
-un secteur pépinière-jardinerie pour la partie “stationnement” secteur UEb
-un secteur pépinière-jardinerie pour la partie “commerce de plein air” secteur UEc
? Les zones à urbaniser auxquelles s'appliquent les dispositions du titre III du présent règlement
sont définies par les lettres AU et correspondent aux secteurs de la commune à caractère naturel
destinés à être ouverts à l’urbanisation.
a) La zone d’urbanisation future à vocation d’activités en particulier tertiaires, habitat et
équipements publics....
zone 1 AU au plan
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 4 -
Elle comprend différents secteurs :
-un secteur destiné à l’accueil de constructions à vocation de commerce, activités tertiaires,
services, hôtellerie, habitat, secteur 1AUa
-un secteur destiné à l’accueil de logements et d’une gendarmerie. secteur 1AUb
-un secteur destiné à l’accueil d’habitats, équipements publics…... secteur 1AUc
b) La zone d’urbanisation future bloquée, à vocation d’habitat, équipements publics......
zone 2 AU au plan
Elle comprend :
-un secteur destiné à l’accueil de constructions à vocation de habitat, activités, équipements
publics……
secteur 2AUa
c) La zone d’urbanisation aérée en fin de remplissage
zone 3 AU au plan
? La zone agricole à laquelle s’applique les dispositions du titre IV du présent règlement définie
par la lettre A et correspond aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du
potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles
zone A au plan
? La zone naturelle et forestière à laquelle s’applique les dispositions du titre V du présent
règlement est définie par la lettre N et correspond à des secteurs de la commune, équipés ou non, à
protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt,
notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une
exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels
zone N au plan
Elle comprend différents secteurs :
-des secteurs correspondant à des activités existantes secteurs Na
- des secteurs correspondant notamment à des équipements publics existants…..
secteurs Nb
-un secteur correspondant à la colline Saint-Martin secteur Nc
- un secteur de coupure d’urbanisation & d’espaces remarquables secteur Nxl
- un secteur de coupure d’urbanisation (ripisylve du Tech)
secteur Nx
-des secteurs correspondant à des sites archéologiques majeurs secteurs N*
2. Les emplacements réservés
Des emplacements réservés ont été institués sur le territoire communal.
Ils figurent dans leur détail sur la liste des emplacements réservés et sont localisés sur les
documents graphiques.
3. Les espaces boisés classés
Les espaces boisés classés figurés sur les documents graphiques ne peuvent faire l’objet d’aucun
changement d’affectation ou de tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la
conservation , la protection ou la création de boisements.
Le défrichement y est notamment interdit.
Les coupes et abattages y sont soumis à autorisation.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 5 -
Ces espaces boisés classés sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et R.130-1 et suivants
du Code de l’urbanisme.
4. Les éléments de paysage identifiés végétaux ou bâtis
Des éléments de paysage végétaux ou bâtis à protéger ou à mettre en valeur ou à requalifier pour
des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique ont été identifiés en application de l’article L.
123-1/7° du Code de l’urbanisme,ils figurent sur les documents graphiques.
S’appliquent donc notamment les articles L.442-2 et L.430-1 du Code de l’urbanisme.
5. Les sites archéologiques
En référence aux lois portant réglementation du patrimoine archéologiques - loi du 27 septembre
1941, décret du 7 juillet 1977, loi du 15 juillet 1980, décret du 5 février 1986, loi n° 2001-44 du 17
janvier 2001 modifiée le 16 juillet 2003 - décret n° 2002-89 du 16 janvier 2002 - les sites
archéologiques sont repérés dans le Plan Local d’urbanisme :
- par un indice* : ce repérage à une valeur informative et peut concerner plusieurs parcelles
- par un zonage N* pour une meilleure identification et donc protection des sites majeurs.
Il conviendra, dans tous les cas, de se référer à l’annexe relative à l’archéologie figurant dans le
dossier “Annexes”.
ARTICLE 4 - ADAPTATIONS MINEURES
Les règles et servitudes définies par le Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune
dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la
configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes conformément aux
dispositions de l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 6 -
TITRE II - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES
URBAINES
ZONE UA
QUALIFICATION DE LA ZONE UA
La zone UA délimite la partie dense agglomérée de la ville ancienne, haute et basse, au caractère
architectural affirmé.
Il s’agit d’une zone à vocation d’accueil d’habitat, de services et d’activités commerciales, etc....
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice * : ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 7 -
ARTICLE UA 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Les lotissements industriels.
3. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration, sauf celles indiquées en UA2.
4. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1
et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
5. Le stationnement des caravanes en dehors des terrains aménagés, tel que prévu à l’article R.
443-4 du Code de l’Urbanisme.
6. L’aménagement de terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des
caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les
terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
7. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du
Code de l’Urbanisme.
8. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols.
ARTICLE UA 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en
qualité et en quantité soient diminuées.
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve qu’elles
correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur
implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation.
3. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et :
- pour les garages à condition de ne pas dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur horstout
.
- pour les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) dont la visibilité à raison
d’une construction autorisée par parcelle et à condition de ne pas dépasser 3 m2 de superficie,
2,50m de hauteur.
ARTICLE UA 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 8 -
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
ARTICLE UA 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de
caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol
doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif
d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public.
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et
degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la
collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé.
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur.
`
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 9 -
ARTICLE UA 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Néant.
ARTICLE UA 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
1. Les constructions autorisées doivent être édifiées en respectant les limites d’implantation des
constructions existantes dans le voisinage, par rapport aux voies publiques ou privées existantes,
modifiées ou à créer.
2. Des conditions d’implantation différentes peuvent cependant être admises en fonction du tissu
urbain avoisinant et à condition qu’elles ne compromettent pas la bonne tenue de la voie.
ARTICLE UA 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. Les constructions doivent être édifiées, de manière générale en ordre continu, d’une limite
latérale à l’autre.
2. Des conditions d’implantation différentes peuvent cependant être admises et notamment, si elles
permettent d’améliorer l’intégration dans le site de ces constructions.
3. Des constructions annexes peuvent être édifiées sur les limites séparatives n’aboutissant pas aux
voies, sous les réserves énoncées à l’article UA 2 et à condition d’être édifiées en respectant la
trame parcellaire existante, un côté au moins du bâti sera implantée sur la limite mitoyenne
ARTICLE UA 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
Néant
ARTICLE UA 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Néant
ARTICLE UA 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1. Définition de la hauteur :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux définis par un
plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
2. Hauteur absolue
a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut
excéder 11 m hors tout. Toutefois une adaptation mineure peut être admise dans certains cas de
terrains en pente transversale très importante ou de relief très tourmenté
b) Ces règles ne sont pas applicables aux bâtiments publics.
c) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 10 -
ARTICLE UA 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
Dispositions particulières :
a) Formes :
-La création de terrasse découverte partielle au niveau de comble est autorisée si :
* la terrasse n’est pas visible depuis le domaine public
* le projet de dénature pas la cohérence architecturale de l’immeuble
Toute terrasse réalisée devra être accessible depuis une pièce située au même niveau.
L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble.
Des dispositions ou adaptations particulières peuvent être prises en compte pour la réalisation ou la
restauration de bâtiments publics dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les
lieux et son environnement proche.
Ces règles ne concernent toutefois pas les bâtiments publics.
- Le pourcentage de la pente doit être compris entre 30 et 33 %.
- La ligne de la pente doit être perpendiculaire à l’axe des voies.
- Les souches de cheminée ne peuvent excéder 1,20 mètres en saillie.
- Les conduits ne doivent pas être construits en applique sur les murs.
b) Matériaux :
- Les couvertures seront réalisées en tuile canal rouge, maçonnées au mortier de chaux maigre.
- Les enduits : les façades enduites seront restaurées à l’identique : après décroutage, réalisation
d’un enduit au mortier de chaux naturelle. La coloration des enduits se réalise soit par :
* enduit déjà coloré dans la masse
* application sur enduit frais d’un badigeon de chaux
La finition des enduits sera réalisée finement talochée ou serrée (chaux ferrée) afin de garantir la
tenue du parement, son imperméabilité relative et sa tenue dans la durée.
- Les peintures :
Tout ravalement de façade doit prendre en considération la nature du support et son état.
Les peintures employées seront des peintures minérales : badigeons, peintures à la chaux, peintures
minérales.
Les peintures organo-minérales sont à réserver à des supports déjà organiques ou des mortiers
« fortement dosés ».
Chaque cas de ravalement sera étudié sur ces spécificités et sur les lieux des travaux avec un comité
technique organisé par la mairie d’Elne.
- Parements appareillés :
Les immeubles d’origine à pierre vue seront restaurés selon les techniques traditionnelles et propres
à l’immeuble : jointoiement au mortier de chaux naturelle sur des matériaux tels que cayroux,
moellons, pierres, galets, etc…
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 11 -
Tout matériau de placage est interdit sauf restitution ou restauration de décors et modénature
d’origine de la construction (enduits, stucs).
- Ouvertures :
Elles seront de proportions plus hautes que larges.
Les fenêtres seront restaurées ou remplacées à l’identique en bois peint.
Les volets (rabattus en façade ou repliés en tableau) seront conservés et restaurés ou remplacés à
l’identique en bois peint.
- Les garde-corps doivent être en fer à barreaux verticaux droits ou torsadés. Les barres d’appui
doivent être en fer plat.
- Les climatiseurs devront être encastrés en totalité dans la façade et protégés par une grille de
même couleur que celle-ci.
c) Constructions annexes autorisées
- Les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) pourront être réalisés en bois
- Les garages devront respecter les matériaux utilisés dans la construction principale.
d) Clôtures :
- Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront
obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale afin de constituer un
ensemble architectural cohérent.
- Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des
clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
- Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de
bois... ), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, filet coupe vent...
- La hauteur des clôtures sera comprise entre 1,50m et 1,80m.
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine
justifiées par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes
pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE UA 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Les dispositions du présent article sont applicables à toutes les occupations et utilisations du sol
nouvelles, aux restaurations, réhabilitations, changements de destinations et extensions de
bâtiments.
Les besoins en stationnement devront répondre aux besoins des constructions et installations.
- Pour les constructions à destination d’habitations, le nombre de places de stationnement doit être
égal dans tous les cas au nombre d’unités de logements créés. Toutefois pour les logements locatifs
sociaux, les dispositions de l’article R.111-4 du Code de l’urbanisme sont applicables.
L’emprise au sol des surfaces bâties ou non affectées aux places de stationnement annexes d’un
commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article
L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 12 -
d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors oeuvre
nette des bâtiments affectés au commerce.
En cas d’impossibilité architecturale ou technique d’aménager sur le terrain de l’opération, le
nombre d’emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur est autorisé à les aménager
sur un autre terrain situé dans un rayon de 300 m.
Si l’obligation de réalisation de places de stationnement ne peut être satisfaite par le constructeur,
celui-ci devra s’acquitter des participations prévues aux articles L.421-3 et R.332-17 à R.332-23 du
Code de l’urbanisme en cas de non-réalisation d’aires de stationnement.
ARTICLE UA 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les espaces non constructibles ainsi que les aires de stationnement doivent être plantés.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
ARTICLE UA 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement, les possibilités d’occupation du sol sont celles résultant des contraintes
d’emprise, d’implantation et de hauteur précisées aux articles précédents.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 13 -
ZONE UB
QUALIFICATION DE LA ZONE UB
La zone UB délimite une partie dense, située en proximité de la ville ancienne.
Il s’agit d’une zone à vocation d’accueil d’habitat, de services et d’activités commerciales, etc....
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 14 -
ARTICLE UB 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Les lotissements industriels.
3. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en UB 2.
4. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1
et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
5. Le stationnement des caravanes en dehors des terrains aménagés tels que prévu à l’article R.
443-4 du Code de l’Urbanisme.
6. L’aménagement de terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des
caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les
terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
7. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du
Code de l’Urbanisme.
8. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols.
ARTICLE UB 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en
qualité et en quantité soient diminuées;
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve qu’elles
correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur
implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation ;
3. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et :
- pour les garages à condition de ne pas dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur horstout,
d’être édifiés en continuité du bâtiment existant et dans des matériaux identiques à la
construction principale.
- pour les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) à raison d’une construction
autorisée par parcelle et à condition de ne pas dépasser 8 m2 de superficie, 2,50m de hauteur.
ARTICLE UB 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 15 -
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
ARTICLE UB 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de
caractéristiques suffisantes..
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol
doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif
d’assainissement de caractéristiques suffisantes, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et
degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la
collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé.
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, en limite du domaine public.
4 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 16 -
ARTICLE UB 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Néant
ARTICLE UB 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
1. Les constructions doivent être édifiées à l’alignement des voies publiques ou privées existantes,
modifiées ou à créer.
2. Des conditions d’implantation différentes peuvent être admises en fonction du projet et à
condition qu’elles ne compromettent pas la bonne tenue de la voie.
ARTICLE UB 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. Les constructions doivent être édifiées en ordre continu, d’une limite latérale à l’autre.
2. La création d’une interruption dans la continuité des façades en bordure des voies peut toutefois
être autorisée que dans deux cas: a) le terrain voisin n’est pas construit b) il existe sur le terrain
voisin une construction ne joignant pas la limite séparative. La distance horizontale de tout point le
plus proche de cette limite doit alors être au moins égale au tiers de la différence de niveau entre ces
deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (L > H/3 > 3m).
3. Des constructions annexes peuvent être édifiées sur les limites séparatives n’aboutissant pas aux
voies sous les réserves énoncées à l’article UB 2.
4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m
seulement des limites séparatives.
ARTICLE UB 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
1. Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété doivent être à une distance
l’une de l’autre au moins égale aux deux tiers de la somme des hauteurs des deux constructions.
2. Cette distance est réduite de moitié pour les constructions en vis à vis qui ne comportent pas de
pièces habitables.
ARTICLE UB 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation ”figurant en annexe au
présent règlement, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.
ARTICLE UB 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1° ) Définition de la hauteur :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux définis par un
plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 17 -
2°) Hauteur relative :
a) La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du
bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas une fois et demie la distance comptée
horizontalement entre ces deux points (H = 3/2L).
b) Lorsque la voie est en pente, les façades des bâtiments sont divisées en sections n’excédant pas
30 mètres de longueur, et la hauteur est prise au milieu de chacune d’elles.
c) Si la construction est édifiée à l’angle de deux voies d’inégales largeurs, la partie du bâtiment
bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle longeant la voie la plus large
sur une longueur n’excédant pas 15 mètres comptés à partir du point d’intersection des alignements,
ou le cas échéant, des limites de retrait obligatoire.
d) Entre deux voies d’inégales largeurs ou de niveaux différents, lorsque la distance est inférieure à
15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies peut être celle déterminée à
partir de la voie la plus large ou de niveau le plus élevé.
3°) Hauteur absolue
a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut
excéder 11 m hors tout. Une adaptation mineure peut être admise dans certains cas de terrains en
pente transversale très importante ou de relief très tourmenté.
b) Toutefois, si dans la même rue, les deux immeubles immédiatement voisins dépassent tous deux
la hauteur ci-dessus définie, l’immeuble à construire peut atteindre la hauteur moyenne de ces
voisins, sans pouvoir cependant excéder deux fois la largeur de la rue.
c) Ces règles ne sont pas applicables aux bâtiments publics.
d) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement,
ARTICLE UB 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
Dispositions particulières :
a) Formes :
La création de terrasse découverte partielle au niveau de comble est autorisée si :
* la terrasse n’est pas visible depuis le domaine public
* le projet de dénature pas la cohérence architecturale de l’immeuble
Toute terrasse réalisée devra être accessible depuis une pièce située au même niveau.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 18 -
L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble.
Des dispositions ou adaptations particulières peuvent être prises en compte pour la réalisation ou la
restauration de bâtiments publics dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les
lieux et son environnement proche.
Ces règles ne concernent toutefois pas les bâtiments publics.
- Le pourcentage de la pente doit être compris entre 30 et 33 %.
- La ligne de la pente doit être perpendiculaire à l’axe des voies.
- Les souches de cheminée ne peuvent excéder 1,20 mètres en saillie.
- Les conduits ne doivent pas être construits en applique sur les murs.
b) Matériaux :
- Couvertures : les couvertures seront réalisées en tuile canal rouge, maçonnées au mortier de chaux
maigre.
Les enduits : les façades enduites seront restaurées à l’identique : après décroutage, réalisation d’un
enduit au mortier de chaux naturelle.
La coloration des enduits se réalise soit :
* enduit déjà coloré dans la masse
* application sur enduit frais d’un badigeon de chaux
La finition des enduits sera réalisée finement talochée ou serrée (chaux ferrée) afin de garantir la
tenue du parement, son imperméabilité relative et sa tenue dans la durée.
- Les peintures :
Tout ravalement de façade doit prendre en considération la nature du support et son état.
Les peintures employées seront des peintures minérales : badigeons, peintures à la chaux, peintures
minérales.
Les peintures organo-minérales sont à réserver à des supports déjà organiques ou des mortiers
« fortement dosés ».
Chaque cas de ravalement sera étudié sur ces spécificités et sur les lieux des travaux avec un comité
technique organisé par la mairie d’Elne.
- Parements appareillés :
Les immeubles d’origine à pierre vue seront restaurés selon les techniques traditionnelles et propres
à l’immeuble : jointement au mortier de chaux naturelle sur des matériaux tels que cayroux,
moellons, pierres, galets, etc…
Tout matériau de placage est interdit sauf restitution ou restauration de décors et modénature
d’origine de la construction (enduits, stucs).
- Ouvertures :
Elles seront de proportions plus hautes que larges.
Les fenêtres seront restaurées ou remplacées à l’identique en bois peint.
Les volets (rabattus en façade ou repliés en tableau) seront conservés et restaurés ou remplacés à
l’identique en bois peint.
- Les garde-corps doivent être en fer à barreaux verticaux droits ou torsadés. Les barres d’appui
doivent être en fer plat.
- Les climatiseurs devront être encastrés en totalité dans la façade et protégés par une grille de
même couleur que celle-ci.
c) Constructions annexes autorisées
- Les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) pourront être réalisés en bois
- Les garages devront respecter les matériaux utilisés dans la construction principale.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 19 -
Clôtures :
- Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront
obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un
ensemble architectural cohérent.
- Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des
clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
- Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de
bois... ), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, filet coupe vent...
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine
justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes
pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE UB 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Les dispositions du présent article sont applicables à toutes les occupations et utilisations du sol
nouvelles, aux restaurations, réhabilitations, changements de destinations et extensions de
bâtiments.
Les besoins en stationnement devront répondre aux besoins des constructions et installations en
prenant en compte notamment leur capacité d’accueil :
- Pour les constructions à destination d’habitations, le nombre de places de stationnement doit être
égal dans tous les cas au nombre d’unités de logements créés. Toutefois pour les logements locatifs
sociaux, les dispositions de l’article R.111-4 du Code de l’urbanisme sont applicables.
- Pour les constructions à caractère d’activité, commercial, de service, administratif, équipement
public, des surfaces suffisantes au regard de la capacité d’accueil doivent être réservées :
- pour l’évolution, le chargement, le déchargement et le stationnement des véhicules de
livraison et de service
- pour le stationnement des véhicules du personnel, des visiteurs ou des usagers.
L’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux places de stationnement annexes d’un
commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article
L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973
d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors oeuvre
nette des bâtiments affectés au commerce.
En cas d’impossibilité architecturale ou technique d’aménager sur le terrain de l’opération, le
nombre d’emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur est autorisé à les aménager
sur un autre terrain situé dans un rayon de 300 m.
Si l’obligation de réalisation de places de stationnement ne peut être satisfaite par le constructeur,
celui-ci devra s’acquitter des participations prévues aux articles L.421-3 et R.332-17 à R.332-23 du
Code de l’urbanisme en cas de non-réalisation d’aires de stationnement.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 20 -
ARTICLE UB 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les espaces non constructibles, ainsi que les aires de stationnement doivent être plantés.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
ARTICLE UB 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation” figurant en annexe au
présent règlement, les possibilités d’occupation du sol sont celles résultant des contraintes
d’emprise, d’implantation et de hauteur précisées aux articles précédents.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 21 -
ZONE UC
QUALIFICATION DE LA ZONE UC
Il s’agit d’une zone à vocation d’accueil d’habitat résidentiel assez dense, de services et d’activités
commerciales, tertiaires, d’aménagements urbains, équipements publics etc.....
Elle comporte :
- un secteur UCa inconstructible correspondant à la station de pompage (captages P1 et P2) et au
périmètre de protection immédiat de ces captages.
- un secteur UCb situé entre la rue des Pommiers et le boulevard urbain.
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 22 -
ARTICLE UC 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Les lotissements industriels.
3. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en UC 2.
4. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1
et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
5. Le stationnement des caravanes hors terrains aménagés tels que prévu à l’article R.443-4 du Code
de l’Urbanisme.
6. L’aménagement des terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des
caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les
terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
7. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du
Code de l’Urbanisme.
8. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols.
9. Dans le secteur UCa, toute construction et tout aménagement non nécessités par le
fonctionnement de la station de pompage.
ARTICLE UC 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Dans la zone UC, à l’exclusion du secteur UCa, et sous réserve du respect absolu des prescriptions
relatives au risque “ inondation” figurant en annexe au présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en
qualité et en quantité soient diminuées ;
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve qu’elles
correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur
implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation ;
3. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et :
- pour les garages à condition de ne pas dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur horstout
et d’être édifiés dans des matériaux identiques à la construction principale.
- pour les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) à raison d’une construction
autorisée par parcelle.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 23 -
ARTICLE UC 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre
aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à
leur destination. Lorsque l’impasse est située en limite séparative, il doit être réservé la possibilité
de prolonger ultérieurement la voie sans occasionner de destruction.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
ARTICLE UC 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de
caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol
doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif
d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public.
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et
degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la
collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé.
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 24 -
la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain; des
conditions différentes peuvent éventuellement être admises, après autorisation de la commune,
notamment en cas de difficultés techniques ou de réseaux pré-existants en aérien.
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE UC 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Néant
ARTICLE UC 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
1. Les constructions y compris les garages doivent être édifiées en arrière de l’alignement des voies
publiques ou privées existantes, modifiées ou à créer à une distance ne pouvant être inférieure à 5
m.
2. Des conditions d’implantation différentes peuvent être admises en fonction du projet et à
condition qu’elles ne compromettent pas la bonne tenue de la voie.
3. En secteur UCb, des règles d’implantation différentes sont admises dans le cas de façades de
moins de 30 m.
ARTICLE UC 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. Les constructions doivent être implantées soit sur les limites séparatives, soit à une distance
minimale de 4 m.
2. Des conditions différentes peuvent être acceptées si elles permettent d’améliorer l’intégration
dans le site de ces constructions.
3. Les constructions annexes doivent être implantées à 4 m des limites séparatives toutefois des
conditions différentes pourront être admises en fonction du projet et sous réserve de respecter le
caractère du secteur.
Les garages pourront être implantés à moins de 4 m pour les lotissements approuvés avant la date
d’approbation du Plan Local d’Urbanisme à condition de respecter les zones aedificandi indiquées
au plan de vente des lots.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 25 -
4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m
seulement des limites séparatives.
ARTICLE UC 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
1. Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété doivent être à une distance
l’une de l’autre au moins égale à la moyenne des hauteurs des deux constructions et jamais
inférieure à 4 m. (H + H) /2 > 4 m.
2. Toutefois, des conditions différentes peuvent être acceptées dans le cas de travaux mesurés, de
restauration ou de rénovation de constructions existantes.
3. Ces règles ne sont pas applicables aux bâtiments publics.
ARTICLE UC 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation” figurant en annexe au
présent règlement, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.
ARTICLE UC 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1. Définition de la hauteur
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux défini par un
plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
2. Hauteur relative
La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du
bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement
entre ces deux points (H = L).
3. Hauteur absolue
a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut
excéder 11m. Une adaptation mineure peut être admise dans certains cas de terrains en pente
transversale très importante ou de relief très tourmenté et pour tenir compte de la mise hors d’eau
fixée en annexe.
b) Ces règles ne sont pas applicables aux bâtiments publics.
c) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement,
ARTICLE UC 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 26 -
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
Dispositions particulières :
a) Formes :
L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble,
ce qui exclut les toitures terrasses.
Des dispositions ou adaptations particulières peuvent toutefois être prises en compte pour la
réalisation ou la restauration de bâtiments publics, ainsi que pour les constructions à usage
d’activités ou d’habitations dans le cadre de projets architecturaux de qualité et dès lors que le
projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les lieux et son environnement proche.
- Le pourcentage de la pente doit être compris entre 30 et 33 %.
- Les châssis à projection sont autorisés sous réserve d’être placés de façon non saillante dans la
toiture
b) Matériaux :
- La couverture sera réalisée en tuile canal rouge, pose sur linteaux possible.
- Les enduits seront finement talochés ou projetés fin (enduit écrasé interdit), les couleurs seront
choisies obligatoirement dans la palette de couleur consultable en Mairie. La pierre du type
“schiste” ou “ardoise ” de teinte beige à noire est interdite en parement de placage sur des surface
autres qu’horizontales.
- Les façades peuvent être également laissées en pierres apparentes rejointoyées si nécessaire à la
chaux grasse.
- Les appareillages de fausses pierres, peintes ou dessinées, sont interdits.
- Pour les menuiseries & les volets, tout type de matériaux est accepté, l’aluminium naturel est
cependant interdit.
- Les ouvertures seront de proportions plus hautes que larges, à l’exception des baies coulissantes
en rez-de-chaussée.
- Les gardes-corps doivent être en fer à barreaux verticaux droits ou torsadés. Les barres d’appui
doivent être en fer plat.
- Les climatiseurs devront être encastrés en totalité dans la façade et protégés par une grille de
même couleur que celle-ci.
c) Antennes paraboliques et hertziennes :
Elles seront chaque fois que possible dissimulées dans les combles et non perceptibles depuis le
domaine public.
d) Panneaux solaires :
Ils seront intégrés dans le pan de la toiture et peu saillants, leur dimension sera inférieure au tiers de
la surface de pan de toiture, sauf impératifs techniques de rendement solaire.
Clôtures :
- Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront
obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un
ensemble architectural cohérent.
Les parpaings seront obligatoirement enduits, les parties maçonnées ne pourront être laissées brutes
et leur finition sera réalisée en crépi identique à la construction principale.- La hauteur des clôtures
sur voies sera fixée après consultation des services compétents, en considération des problèmes de
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 27 -
visibilité, de sécurité et de topographie, sans pouvoir excéder 1,60 m. La hauteur des clôtures sur
limites séparatives est limitée à 2 m. Si les clôtures sont établies sur mur bahut, celui-ci ne peut
excéder 0,80 m au dessus du sol.
- Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des
clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
- Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de
bois... ), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, filet coupe vent...
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine
justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes
pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE UC 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Les dispositions du présent article sont applicables à toutes les occupations et utilisations du sol
nouvelles, aux restaurations, réhabilitations, changements de destinations et extensions de
bâtiments.
Les besoins en stationnement devront répondre aux besoins des constructions et installations en
prenant en compte notamment leur capacité d’accueil :
- Pour les constructions à destination d’habitations, le nombre de places de stationnement doit être
égal dans tous les cas au nombre d’unités de logements créés. Toutefois pour les logements locatifs
sociaux, les dispositions de l’article R.111-4 du Code de l’urbanisme sont applicables.
- Pour les constructions à caractère d’activité, commercial, de service, administratif, équipement
public, des surfaces suffisantes au regard de la capacité d’accueil doivent être réservées :
- pour l’évolution, le chargement, le déchargement et le stationnement des véhicules de
livraison et de service
- pour le stationnement des véhicules du personnel, des visiteurs ou des usagers.
L’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux places de stationnement annexes d’un
commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article
L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973
d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors oeuvre
nette des bâtiments affectés au commerce.
Si l’obligation de réalisation de places de stationnement ne peut être satisfaite par le constructeur,
celui-ci devra s’acquitter des participations prévues aux articles L.421-3 et R.332-17 à R.332-23 du
Code de l’urbanisme en cas de non-réalisation d’aires de stationnement.
ARTICLE UC 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les surfaces non constructibles, ainsi que les aires de stationnement doivent être plantées.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 28 -
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
ARTICLE UC 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
l. Il n’est pas fixé de COS, sauf dans les secteurs de la zone identifiés comme inondables dans la
cartographie “prise en compte des risques” et où s’appliquent strictement les prescriptions figurant
en annexe au présent règlement.
2. Il en est de même pour les terrains issus de lotissements approuvés depuis plus de 10 ans et
présentant une superficie inférieure à 250 m2, il n’est pas fixé de COS. Les possibilités
d’occupation du sol sont alors celles qui résultent de l’application des articles 3 à l 3 précédents.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 29 -
ZONE UD
QUALIFICATION DE LA ZONE UD
La zone UD correspond à des espaces réservés aux aménagements publics, équipements sportifs et
de loisirs et à des implantations d’activités existantes touristiques (campings raccordés aux
réseaux).
Elle comprend :
- un secteur UDa destiné à l’accueil des gens du voyage,
- un secteur UDbx correspondant au camping existant “Cala Gogo”,
- un secteur UDx destinée à des aménagements légers liés à la gestion de l’arrière-plage.
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
- par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme instaurant un recul obligatoire
de 100m de l’axe de la RN114.
Une étude paysagère n°1 en application de l'article L.111-1-4 a été effectuée en 2002 et permet
donc de déroger au recul obligatoire de 100m en instituant un nouveau recul de l'axe de la RN114
de 50m pour le secteur UDa. Cette étude n°1 est jointe au présent règlement.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 30 -
ARTICLE UD 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Les lotissements de toute nature, les groupes d’habitations, les immeubles collectifs.
3. Les habitations individuelles, autres que celles indiquées en UD 2.
4. Les installations soumises à autorisation ou déclaration sauf celles nécessaires à l’exploitation de
la zone.
5. Les dépôts de véhicules tels que prévus au § b de l’article R 442-2 du Code de l~urbanisme.
6. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols sont
interdits, à l’exception des aménagements, plantations et mur anti-bruit liés à l’aménagement
urbain dans le secteur UDa, en référence à l’étude spécifique L.111-14 réalisée.
7. En secteur UDbx : les habitations légères de loisirs et les occupations et utilisations du sol autres
que celles autorisées et notamment tout élément concourant à la densification du camping, en
référence à l’autorisation délivrée.
8. La création de nouveaux campings, la transformation de campings existants en parc résidentiel de
loisirs ou village de vacances, la transformation des équipements publics en campings.
ARTICLE UD 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en
qualité et en quantité soient diminuées ;
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve qu’elles
correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur
implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation ;
3. Les habitations destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer
la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements ou des services généraux de la
zone.
4. Sont également autorisés les aménagements, plantations et mur anti-bruit liés à l’aménagement
urbain en secteur UDa - aire d’accueil des gens du voyage - en référence à l’étude spécifique (L.
111-1-4) réalisée jointe au présent règlement.
5. En secteur UDx, seuls sont autorisés les aménagements légers et démontables pour l’accueil, la
sécurité et l’animation de l’arrière-plage.
6. En secteur UDbx, seules sont autorisées les occupations et utilisations du sol en référence à
l’autorisation délivrée.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 31 -
ARTICLE UD 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre
aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à
leur destination. Lorsque l’impasse est située en limite séparative, il doit être réservé la possibilité
de prolonger ultérieurement la voie sans occasionner de destruction.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
Les accès à la RN114 sont interdits.
ARTICLE UD 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de
caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol
doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif
d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public.
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et
degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la
collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 32 -
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain; des
conditions différentes peuvent éventuellement être admises, après autorisation de la commune,
notamment en cas de difficultés techniques ou de réseaux pré-existants en aérien.
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE UD 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Néant
ARTICLE UD 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Les constructions doivent être édifiées en arrière de l’alignement des voies publiques existantes,
modifiées ou à créer à une distance ne pouvant être inférieure à 10 m..
En référence à l’étude spécifique (L.111-1-4) jointe au présent règlement, un recul de 50 m de l’axe
de la R.N. 114 est instauré pour le secteur UDa (accueil des gens du voyage).
ARTICLE UD 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite séparative
qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces
deux points sans pouvoir être inférieure à 4 m. (L = H/2).
2. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement peut se réaliser à 2,00 m seulement des limites séparatives.
ARTICLE UD 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
Néant
ARTICLE UD 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
En aucun cas, l’emprise au sol des bâtiments ne peut être supérieure à 20 % de la surface du terrain,
sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation”.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 33 -
ARTICLE UD 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1. Définition de la hauteur
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux définis par un
plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
2. Hauteur relative
La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du
bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement
entre ces deux points (H = L).
3. Hauteur absolue
a) La hauteur de toute construction ne peut excéder 6,50 mètres hors-tout.
Aucune construction ne peut dépasser cette hauteur absolue mesurée à partir de tout point de la
surface du terrain naturel
b) Ces règles ne sont toutefois pas applicables aux bâtiments publics.
c) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement,
ARTICLE UD 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
1° Dispositions générales :
L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble.
Des dispositions ou adaptations particulières peuvent être prises en compte pour la réalisation ou la
restauration de bâtiments publics dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les
lieux et son environnement proche.
Toitures :
- pourcentage de pente maximum 33%,
- La couverture sera réalisée en tuile canal rouge pose sur linteaux possible.
Façades :
- pierres apparentes rejointoyées si nécessaire à la chaux grasse
- Les enduits seront finement talochés ou projetés fin (enduit écrasé interdit) chaux grasse de
couleur brune, ocre, beige, le blanc et couleurs vives sont interdites,
- appareillages de fausses pierres, peintes ou dessinées interdites
Ouvertures :
Elles seront de proportions plus hautes que larges.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 34 -
Clôtures :
- traitées simplement et de préférence en matériaux apparents en respectant les indications relatives
aux façades ou encore plantés.....
- hauteur des clôtures sur voies fixée après consultation des services compétents, en considération
des problèmes de visibilité, de sécurité et de topographie, sans pouvoir excéder 1,30 m.
- hauteur des clôtures sur limites séparatives limitée à 2 m. Si les clôtures sont établies sur mur
bahut, celui-ci ne peut excéder 0,80 m au dessus du sol
- le plan de clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine
justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
De manière générale, pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des
conditions différentes pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des
impératifs techniques, architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
2° Prescriptions particulières
Des prescriptions particulières issues de l’étude paysagère n°1 effectuée en 2002 s’appliquent pour
le secteur UDa, il conviendra de s’y référer pour tous détails relatifs à l’aspect extérieur des
constructions et l’aménagement de leurs abords.
ARTICLE UD 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins de l’ensemble des constructions et
installations doit être assuré en dehors des voies de desserte sur un terrain situé à l’entrée du terrain
d’assiette de l’opération concernée.
Le nombre de places de stationnement nécessaires est calculé par application des normes ci-après :
- campings-caravanings: une place de stationnement ou de garage pour 25 m2 de surface aménagée
de SHON.
ARTICLE UD 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre au moins par 10 m2 aménagés.
Dans le secteur UDa, des prescriptions particulières issues de l’étude spécifique s’appliquent. Pour
la réalisation pratique de l’aménagement, on se référera aux plans de détails figurant dans l’étude.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
ARTICLE UD 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Néant.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 35 -
ZONE UE
QUALIFICATION DE LA ZONE UE
La zone UE est destinée à recevoir l’implantation d’activités spécialisées de type industrie,
ferroviaire, commerce, artisanat, services, bureaux, restauration, hébergement hôtelier, etc......
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
Elle comprend plusieurs secteurs :
- un secteur UEa (pépinière-jardinerie pour la partie “bâtiments”)
- un secteur UEb (pépinière-jardinerie pour la partie “stationnement”)
- un secteur UEc (pépinière-jardinerie pour la partie “commerce de plein air”)
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
- par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme instaurant un recul obligatoire
de 100m de l’axe de la RN114.
Deux études paysagères n°1 et n°2 en application de l'article L.111-1-4 ont été effectuées en 2002
et 2003 et permettent donc de déroger au recul obligatoire de 100m en instituant un nouveau recul
de l'axe de la RN114 (50m ou 35 m selon le secteur concerné). Ces études n°1 et n°2 sont jointes
au présent règlement.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 36 -
ARTICLE UE 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Les lotissements d’habitation, les groupes d’habitations, les immeubles collectifs.
3. Les habitations individuelles autres que celles indiquées en UE2
4. Les villages de vacances et gîtes ruraux.
5. Les garages collectifs de caravanes.
6. Le stationnement des caravanes hors terrains tel que prévu à l’article R.443-4 du Code de
l’Urbanisme.
7. L’aménagement des terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des
caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les
terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
8. L’implantation d’habitations légères de loisirs, telle que prévue aux articles R.111-2 et suivants
du Code de l’Urbanisme.
9. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols à
l’exception des aménagements, plantations en référence aux études spécifiques L.1 l 1-1-4 réalisées.
10. Toute occupation et utilisation des sols autre que celle relative au fonctionnement, à l’arrêt de la
station d’épuration ou à la remise en état des sols dans une zone non aedificandi de 50 m de rayon
autour de l’actuelle station d’épuration. Cette réserve sera toutefois levée, à l’arrêt total de station
d’épuration et la suppression de toutes nuisances pouvant être générées par cette installation, après
validation effective des services de la DDASS.
ARTICLE UE 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “ inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en
qualité et en quantité soient diminuées.
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve qu’elles
correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur
implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation.
3. Les habitations destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer
la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements ou des services généraux de la
zone, à condition que leur édification soit postérieure au bâtiment à usage d’activités et qu’elles
soient intégrées dans le bâti d’activités ou accolé à celui-ci par une face au moins.
4. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et :
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 37 -
- pour les garages à condition de ne pas dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur horstout,
d’être édifiés dans des matériaux identiques à la construction principale à laquelle ils doivent
être intégrés.
- pour les abris de jardins (ou local technique de piscine) à raison d’une construction autorisée par
parcelle et à condition de ne pas dépasser 10 m2 de superficie, 2,50 mètres de hauteur.
5. Dans le secteur UEa, seules sont autorisées les activités liées à la pépinière-jardinerie pour la
partie “bâtiments : magasin d’accueil, bureaux, garages”.
Pour tenir compte des difficultés liées à l’accessibilité, les surfaces des planchers nécessaires à
l’accueil du public et à l’activité commerciale peuvent être abaissées à 0,20m au dessus du terrain
naturel à condition que soit créée une surface refuge couverte située au moins à +0,70m au dessus
du terrain naturel, accessible à l’intérieur en toutes circonstances.
La surface refuge (qui peut comprendre les bureaux) doit être au moins de 0,50m2 par personne
pouvant être accueillie dans l’établissement.
6. Dans le secteur UEb, seule est autorisée la réalisation de places de stationnement liées la
pépinière-jardinerie.
7. Dans le secteur UEc, seul est autorisé le commerce de plein air lié à la pépinière-jardinerie; la
création d’un bassin d’orage y est cependant admise en cas de nécessité.
ARTICLE UE 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre
aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à
leur destination. Lorsque l’impasse est située en limite séparative, il doit être réservé la possibilité
de prolonger ultérieurement la voie sans occasionner de destruction.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
Les accès à la RN114, les accès nouveaux sur la RD11 sont interdits.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 38 -
ARTICLE UE 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de
caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol doit
évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif
d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public.
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et
degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la
collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé.
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur. En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements
nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des
débits évacués de la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les
dispositifs adaptés à l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain.
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE UE 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Néant
ARTICLE UE 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
1. Les constructions doivent être édifiées en arrière de l’alignement des voies publiques existantes,
modifiées ou à créer à une distance ne pouvant être inférieure à 5 m (24 m sur une portion de la RD
11 en référence au paragraphe 2 ci-dessous). Le long de la route départementale RD11, en bordure
des plantations d’alignement significatives, une interdiction de toute occupation devra être respectée
sur une largeur de 10 m minimum.
Des conditions différentes en fonction du projet peuvent toutefois être admises dans le secteur UEa.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 39 -
2. La zone est concernée par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme
instaurant un recul obligatoire de 100m de l’axe de la RN114.
Deux études paysagères n°1 et n°2 en application de l'article L.111-1-4 ont été effectuées en 2002 et
2003. Elles permettent donc de déroger au recul obligatoire de 100m en instituant un nouveau recul
de l'axe de la RN114 (50m ou 35 m selon le secteur concerné) ainsi qu’un recul de 24 m sur une
portion de la RD11. Ces études n°1 et n°2 sont jointes au présent règlement.
ARTICLE UE 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire
qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces
deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (L = H/2). Cette règle ne concerne pas les
bâtiments annexes.
2. Toutefois, des bâtiments jointifs de hauteur sensiblement égale peuvent également s’implanter sur
les limites séparatives aboutissant aux voies.
3. Dans les mêmes conditions, un bâtiment nouveau peut être adossé à un bâtiment existant sur un
fonds voisin.
4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m
seulement des limites séparatives.
ARTICLE UE 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
Néant
ARTICLE UE 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation ”figurant au présent
règlement, l’emprise au sol des bâtiments ne peut être supérieure à 70 % de la surface de la parcelle.
ARTICLE UE 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1. Définition de la hauteur :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel avant travaux défini par un plan
altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
2. Hauteur relative :
La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du
bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement
entre ces deux points ( H = L).
3. Hauteur absolue :
a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut
excéder :
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 40 -
- 11 m hors tout pour les constructions à usage d’habitation,
- 13 m hors tout pour les constructions destinées à un autre usage que l’habitation ainsi que les
constructions à usage d’habitation dans le cas d’intégration du logement dans le bâti d’activité.
b) Aucune construction ne peut dépasser cette hauteur absolue mesurée à partir de tout point de la
surface du terrain naturel. Toutefois, une adaptation mineure peut être admise dans certains cas de
terrains en pente transversale très importante ou de relief très tourmenté.
c) Toutefois, cette hauteur ne s’applique pas aux constructions et installations liées à l’activité
ferroviaire lorsque les impératifs techniques l’imposent, ni aux équipements publics.
d) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement,
ARTICLE UE 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation. L’organisation des éléments du programme,
l’implantation et l'épannelage des volumes doivent correspondre à un parti d’aménagement de
modelage et d’utilisation des espaces extérieurs qui évite au maximum les terrassements importants.
Les projets peuvent proposer des solutions originales d’architecture contemporaine justifiée par
l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes pourront
être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
1° Dispositions générales
Le pourcentage de pente doit être au maximum à 33 %. Les couvertures des habitations seront
réalisées en tuile canal rouge, maçonnées au mortier de chaux maigre. Pour les constructions autres
que d’habitation, la toiture en tuile canal n’est pas imposée.
Les toitures-terrasses sont autorisées.
Les murs pignons doivent suivre la pente des couvertures. Les crépis, lorsqu’ils sont nécessaires,
doivent être de couleur brune, ocre ou beige.
La pierre du type "schiste" ou ardoise de teinte beige à noire est interdite en parement de placage
sur des surfaces autres qu’horizontales.
Des dispositions différentes peuvent être admises pour les bâtiments publics.
Les clôtures doivent être traitées simplement et de préférence dans l’esprit local traditionnel:
murettes en matériaux apparents ou talus plantés. Les murettes enduites doivent répondre au
précédent paragraphe "matériaux". La hauteur des clôtures sur voies sera fixée après consultation
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 41 -
des services compétents, en considération des problèmes de visibilité, de sécurité et de topographie,
sans pouvoir excéder 2,00m.. La hauteur des clôtures sur limites séparatives est limitée à 2 m. Si les
clôtures sont établies sur mur bahut, celui-ci ne peut excéder 0,80 m au dessus du sol.
Il est rappelé que le plan des clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de
bois), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, plexiglas, filet coupe vent
avec l’accord des propriétaires des fonds voisins.
2° Prescriptions particulières
Des prescriptions particulières issues des deux études paysagères n°1 et n°2 effectuées en 2002 et
2003 s’appliquent pour certaines parties de cette zone, il conviendra de s’y référer pour tous détails
relatifs à l’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords.
ARTICLE UE 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Les dispositions du présent article sont applicables à toutes les occupations et utilisations du sol
nouvelles, aux restaurations, réhabilitations, changements de destinations et extensions de
bâtiments.
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit
être assuré en dehors des voies de desserte sur le terrain même ou sur tout autre terrain distant de
300 mètres maximum du terrain d’assiette de la construction.
Les besoins en stationnement devront répondre aux besoins des constructions et installations en
prenant en compte notamment leur capacité d’accueil :
- Pour les constructions à destination d’habitations, le nombre de places de stationnement doit être
égal dans tous les cas au nombre d’unités de logements créés. Toutefois pour les logements locatifs
sociaux, les dispositions de l’article R.111-4 du Code de l’urbanisme sont applicables.
- Pour les constructions à caractère d’activité, commercial, de service, administratif, équipement
public, des surfaces suffisantes au regard de la capacité d’accueil doivent être réservées :
- pour l’évolution, le chargement, le déchargement et le stationnement des véhicules de
livraison et de service
- pour le stationnement des véhicules du personnel, des visiteurs ou des usagers.
L’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux places de stationnement annexes d’un
commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article
L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973
d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors oeuvre
nette des bâtiments affectés au commerce.
En cas d’impossibilité architecturale ou technique d’aménager sur le terrain de l’opération, le
nombre d’emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur est autorisé à les aménager
sur un autre terrain situé dans un rayon de 300 m.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 42 -
Si l’obligation de réalisation de places de stationnement ne peut être satisfaite par le constructeur,
celui-ci devra s’acquitter des participations prévues aux articles L.421-3 et R.332-17 à R.332-23 du
Code de l’urbanisme en cas de non-réalisation d’aires de stationnement.
ARTICLE UE 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les surfaces non constructibles, ainsi que les aires de stationnement doivent être plantées.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
Prescriptions particulières
Des prescriptions particulières issues des deux études paysagères n°1 et n°2 effectuées en 2002
(modifiée en 2004) et 2003 s’appliquent pour certaines parties de cette zone, il conviendra de s’y
référer pour tous détails relatifs à l’aménagement des abords. Pour la réalisation pratique de
l’aménagement, on se référera aux détails et références figurant dans les études.
ARTICLE UE 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation ”figurant en annexe au
présent règlement :
- le COS est fixé à 0,70 .
- il n’est pas fixé de COS pour les équipements publics, constructions et équipements nécessaires
au fonctionnement des services publics.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 43 -
TITRE III - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES
A URBANISER
ZONE 1AU
QUALIFICATION DE LA ZONE 1AU
Il s’agit d’une zone destinée à satisfaire les besoins à court et moyen terme et à vocation d’accueil
d’activités tertiaires, services & activités commerciales, habitat résidentiel, aménagements urbains,
équipements publics, culturels.....
L’urbanisation de cette zone se réalisera par une ou plusieurs procédure(s) de modification du PLU
prenant en compte les actions et opérations d’aménagement prévues par les “orientations
d’aménagement” du projet d’aménagement et de développement durable (PADD); elle sera, par
ailleurs, subordonnée à la prise en compte effective des déplacements en site propre pour les
usagers lents et vulnérables.
A l’entrée dans la ville depuis le nord, deux secteurs sont ouverts à l’urbanisation après ajustement
de l’orientation d’aménagement (révision simplifiée n°1)
- le secteur 1AUa destiné à accueillir des constructions à vocation de commerce, d'activités
tertiaires, de services et d’hôtellerie, d’habitat, doté de caractéristiques propres
- le secteur 1AUb destiné à accueillir du logement dans des immeubles de 2 ou 3 niveaux, dans des
maisons de ville..... sur une trame dense, et/ou sous la forme de lotissement, en ordre continu ou
semi-continu ; une gendarmerie : locaux administratifs et logements de fonction. L’urbanisation de
ce secteur devra notamment s’effectuer par la réalisation d'opération (s) d'ensemble sur une
superficie minimum de 7 000m2.
Au niveau de l’ancien marché de gros, un secteur est ouvert à l’urbanisation par la procédure de
modification n°2 :
- le secteur 1AUc destiné à accueillir de l’habitat mais aussi des équipements publics et
éventuellement des activités tertiaires, services & commerces liés au fonctionnement de la zone.
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indication *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 44 -
ARTICLE 1AU 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Toute occupation ou utilisation du sol immédiate est interdite, en zone 1AU à l’exception
toutefois des occupations ou utilisations du sol indiquées à l’article 1AU2.
3. Les lotissements industriels.
4. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en 1AU 2.
5. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1
et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
6. Le stationnement des caravanes hors terrains aménagés tels que prévu à l’article R.443-4 du Code
de l’Urbanisme.
7. L’aménagement des terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des
caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les
terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
8. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du
Code de l’Urbanisme.
9. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols.
ARTICLE 1AU 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À
DES CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect absolu des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe
au présent règlement :
# En zone 1AU
1. La restauration, l’aménagement et l’extension mesurée des constructions existantes, si le niveau
des équipements le permet et à condition que cela ne compromette pas l’aménagement ultérieur de
la zone.
2. Les bâtiments et équipements publics, constructions, agrandissements, aménagements liés à des
installations d’intérêt général, les ouvrages publics existants, ayant fait l’objet d’une réservation au
PLU ou encore nécessités par le fonctionnement de la zone ou de la commune.
# En secteurs 1AUa et 1AUb :
- Les constructions à vocation d’accueil d’activités tertiaires, services & activités commerciales,
habitat résidentiel, aménagements urbains, équipements publics, culturels.... dans le cas de
constructions à usage d’activités, la partie correspondant à l’habitat doit être intégrée dans le
bâtiment d’activités.
# En secteur 1AUc les constructions (habitat, équipements publics, activités tertiaires, services &
commerces liés au fonctionnement de la zone) sont autorisées dans le cadre de la réalisation d’une
opération d’ensemble.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 45 -
ARTICLE 1AU 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 - Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie privée ou publique soit
directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin, éventuellement obtenu
par application de l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité
et de la défense contre l’incendie (voie d’au moins 3.50 m de largeur ne comportant pas de passage
sous porche inférieur à cette même hauteur).
2 - Voirie
La création et l’aménagement de voies publiques ou privées communes ouvertes à la circulation
automobile sont soumis aux conditions minimales suivantes :
- dès lors que toute disposition réglementaire et matérielle sera prise pour limiter la vitesse
automobile et tenant compte du caractère de la zone, une largeur de chaussée de 3,5 m sera admise,
- lorsqu'il n'apparaîtra pas possible de faire cohabiter sur un même espace les diverses circulations
(automobile et piétonne notamment), une largeur minimale de plate-forme de 5 m sera exigée avec
une largeur de chaussée de 3,5 m.
Les parties de voirie destinées à la circulation piétonne doivent répondre aux exigences
réglementaires pour les personnes à mobilité réduite.
Les voies en impasse doivent être aménagées, dans leur partie terminale, de manière à permettre
aux véhicules automobiles de faire demi tour aisément et sans danger et l'organisation spatiale
s'inscrira autour d'une forme géométrique permettant la manoeuvre des véhicules de service.
ARTICLE 1AU 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 – Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle qui nécessite une alimentation en eau doit être raccordée
au réseau public de distribution d’eau potable par une conduite de caractéristiques suffisantes.
2 – Eaux usées
Toute construction, installation ou lotissement doit évacuer ses eaux et matières usées par des
canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d’assainissement en respectant les
caractéristiques de ce réseau et, si nécessaire, après avoir fait l’objet d’un traitement préalable.
Tout déversement d’eaux usées, autres que domestiques, dans le réseau public devra être
préalablement autorisé par la collectivité et faire l’objet d’une convention conformément aux
dispositions de l’article L 1331-10 du Code de la Santé Publique.
3 – Eaux pluviales
Les eaux de ruissellement doivent être impérativement collectées et canalisées de façon à éviter
toute interférence avec un dispositif d’évacuation des eaux usées.
Si un réseau public destiné à recevoir les eaux pluviales existe, les aménagements réalisés sur tout
terrain doivent permettre de recueillir, traiter et stocker les eaux de ruissellement sur la parcelle
avant leur infiltration sur place ou leur rejet, en débit contrôlé, dans le collecteur public.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 46 -
En l’absence d'un tel réseau public, les eaux de ruissellement seront recueillies et stockées dans
l’emprise de l’opération, débarrassées de toute trace de pollution et infiltrées sur place, ces
aménagements sont à la charge exclusive du constructeur ou de l’aménageur qui accompagnera son
projet d’une note circonstanciée.
Quant aux eaux de toiture, elles pourront être recueillies et stockées sur la parcelle pour servir
notamment à l'arrosage et au nettoyage.
4 – Réseaux divers
Les réseaux divers de distribution (électricité, gaz, téléphone…) doivent être enfouis.
Eventuellement, les câbles peuvent être apposés en façade des immeubles pour les parties
construites en continu, à condition d'être installés de la manière la plus discrète possible.
5 - Télédiffusion :
Les constructeurs devront prévoir les gaines souterraines de télédiffusion conformes aux textes en
vigueur.
6 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE 1AU 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
En secteur 1AUb, une superficie minimale de 7 000m 2 par opération (s) d’ensemble est exigée.
ARTICLE 1AU 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
# Non réglementé en zone 1AU
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa et 1AUb, les dispositions suivantes s’appliquent :
Il y a lieu de respecter les indications figurant à l’orientation d’aménagement.
Cependant, si la largeur de façade est au moins égale à 12 m, un retrait différent pourra être admis,
sous réserve de justification du parti architectural.
A l'intérieur des ensembles d'habitation et lotissements comportant un plan de masse, les
constructions pourront faire exception aux règles ci-dessus, sous réserve de justification du parti
architectural.
Dans les marges de reculement pourra être édifiée la construction d'éléments architecturaux
d'accompagnement, tels : auvents, murettes de clôtures, emmarchements, poutres, jardinières,
éléments de jardin minéral, etc…
# En ce qui concerne le secteur 1AUc :
1. Les constructions y compris les garages doivent être édifiées en arrière de l’alignement des voies
publiques existantes, modifiées ou à créer à une distance ne pouvant être inférieure à 5 m.
2. Des conditions d’implantation différentes peuvent être toutefois admises en fonction du projet et
à condition qu’elles ne compromettent pas la bonne tenue de la voie.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 47 -
ARTICLE 1AU 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
# Non réglementé en zone 1AU
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa et 1AUb, les dispositions suivantes s’appliquent :
* Dans le secteur 1AUb, les constructions pourront être édifiées :
- soit en ordre continu d'une limite latérale à l'autre sur une profondeur maximale de 16 m
parallèle à l'alignement, à partir de celui-ci ou du retrait imposé.
- soit en ordre semi-continu sur une limite latérale, et ce sur une profondeur maximale de 16
mètres, parallèle à l'alignement, à partir de celui-ci ou du retrait imposé, et en respectant un retrait
minimum égal à la hauteur du bâtiment diminuée de 4 m (H-4) avec un minimum de 4 m, par
rapport aux autres limites séparatives.
De plus, des constructions à usage autre que l'habitation sont autorisées au-delà de la bande de
16m, en contiguïté des limites séparatives, à condition que leur hauteur sur celles-ci n'excède pas
3,50 m.
* Dans le secteur 1AUa, les constructions doivent être implantées, soit sur les limites séparatives,
soit à une distance de 4 m.
A l'intérieur des ensembles d'habitation et lotissements comportant un plan de masse, les
constructions pourront faire exception aux règles ci-dessus, sous réserve de justification du parti
architectural.
# En ce qui concerne le secteur- 1AUc :
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée
horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus
rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans
pouvoir être inférieure à 3 m (trois mètres).
ARTICLE 1AU 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
# Non réglementé en zone 1AU
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa et 1AUb, les dispositions suivantes s’appliquent :
La distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à la demi-somme de la
hauteur de la plus haute des deux constructions, avec un minimum de 4 mètres
# En ce qui concerne le secteur- 1AUc :
Les constructions non contiguës ou les parties de bâtiments en vis-à-vis, doivent être édifiées de
telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point le plus
proche d'un autre bâtiment soit au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points sans
pouvoir être inférieure à 3 m (trois mètres).
ARTICLE 1AU 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
# Non réglementé en zone 1AU.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 48 -
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa et 1AUb, l’emprise au sol est fixée à 0,35 pour les secteurs
1AUa et 1AUb,
# En ce qui concerne le secteur- 1AUc : Néant.; dans le respect des principes liés aux règles de
l’aléa d’inondation.
ARTICLE 1AU 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
# Non réglementé en zone 1AU
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa et 1AUb & 1AUc, les dispositions suivantes s’appliquent :
1. Définition de la hauteur
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux défini par un
plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
2. Hauteur relative
La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du
bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée horizontalement
entre ces deux points (H = L).
3. Hauteur absolue
a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut
excéder :
- 9m à l’égout de toiture ou 10m à l’arête de l’acrotère pour les secteurs 1AUa et 1AUb
- 11,50m à l’égout de toiture pour le secteur 1AUc.
b) Ces règles ne sont pas applicables aux bâtiments publics.
c) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement.
ARTICLE 1AU 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
# Non réglementé en zone 1AU
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa - 1AUb & 1AUc, les dispositions suivantes s’appliquent :
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
Pour atteindre ces objectifs, dans la conception du bâtiment proprement dit, les projets peuvent ou
bien utiliser les solutions architecturales de base énumérées ci-dessous ou bien proposer des
solutions originales d’architecture contemporaines justifiées par une analyse approfondie du site, du
contexte du projet, dans tous les cas, les concepteurs pourront utilement consulter les architectes
conseillers à leur disposition (CAUE, SDAP....)
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 49 -
Dispositions particulières :
a) Formes :
- Dans les secteurs 1AUa & 1AUb : l’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la
surface au sol du niveau de comble, ce qui exclut les toitures terrasses. Des dispositions ou
adaptations particulières peuvent toutefois être prises en compte pour la réalisation ou la
restauration de bâtiments publics, ainsi que pour les constructions à usage d’activités ou
d’habitations dans le cadre de projets architecturaux de qualité et dès lors que le projet de terrasse
s’intègre parfaitement dans les lieux et son environnement proche.
- Les toitures terrasses sont autorisées dans le secteur 1AUc dans le cadre d’un parti architectural
affirmé.
- Le pourcentage de la pente doit être compris entre 30 et 33 %.
- Les châssis à projection sont autorisés sous réserve d’être placés de façon non saillante dans la
toiture
b) Matériaux :
- La couverture sera réalisée en tuile canal rouge, pose sur liteaux possible, cependant, dans le
secteur 1AUa elles pourront être réalisées soit en tuiles canal de teinte rouge soit de type terrasse ou
à faible pente, elles seront alors masquées par des acrotères traitées comme la façade et prolongeant
celle-ci.
- Les enduits seront finement talochés ou projetés fin (enduit écrasé interdit), les couleurs seront
choisies obligatoirement dans la palette de couleur consultable en Mairie. La pierre du type
“schiste” ou “ardoise ” de teinte beige à noire est interdite en parement de placage sur des surface
autres qu’horizontales.
- Les façades peuvent être également laissées en pierres apparentes rejointoyées si nécessaire à la
chaux grasse.
- Les appareillages de fausses pierres, peintes ou dessinées, sont interdits.
- Pour les menuiseries & les volets , tout type de matériaux est accepté, l’aluminium naturel est
cependant interdit.
- Dans le secteur 1AUb, les ouvertures seront de proportions plus hautes que larges, à l’exception
des baies coulissantes en rez-de-chaussée.
- Les gardes-corps doivent être en fer à barreaux verticaux droits ou torsadés. Les barres d’appui
doivent être en fer plat.
- Les climatiseurs devront être encastrés en totalité dans la façade et protégés par une grille de
même couleur que celle-ci.
c) Antennes paraboliques et hertziennes : elles seront chaque fois que possible dissimulées dans les
combles et non perceptibles depuis le domaine public.
d) Panneaux solaires : ils seront intégrés dans le pan de la toiture et peu saillants, leur dimension
sera inférieure au tiers de la surface de pan de toiture, sauf impératifs techniques de rendement
solaire.
Clôtures :
- Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront
obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un
ensemble architectural cohérent. Les parpaings seront obligatoirement enduits, les parties
maçonnées ne pourront être laissées brutes et leur finition sera réalisée en crépi identique à la
construction principale. .
- Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des
clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 50 -
- Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de
bois... ), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, filet coupe vent...
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine
justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes
pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE 1AU 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
# Non réglementé en zone 1AU
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa -1AUb et 1AUc, les dispositions suivantes s’appliquent
Afin d'assurer le stationnement des véhicules en dehors des voies publiques, les constructeurs
doivent aménager un nombre de places de stationnement correspondant aux besoins des
constructions et installations tels que définis au titre 1 du présent règlement, et ce au moyen des
ratios suivants :
- pour les constructions à usage de commerce, 1 place de stationnement pour 25 m2 de surface de
vente,
- pour les constructions à usage de bureaux, une surface affectée au stationnement au moins égale à
25 % de la surface de plancher affectée à cet usage,
- pour les établissements d'activité artisanale, 1 place de stationnement par tranche de 80 m2 de la
surface SHOB de la construction,
- pour les constructions à usage hôtelier, 1 place de stationnement par chambre (garage ou aire
aménagée), plus une aire pour autobus,
- pour les constructions à usage de restaurant, 1 place de stationnement pour 10 m2 de la SHON
destinée à cet usage (garage ou aire aménagée), plus une aire pour autobus,
- pour les constructions à usage d’habitation individuelle,
1 place de stationnement par logement (garage ou aire aménagée) pour les logements dont la
SHON n'excède pas 50 m2 et une place par logement plus une place par tranche de 50 m2 de
SHON (au-delà des 50 premiers m2 par logement).
A ces espaces à aménager pour le stationnement des véhicules de transport des personnes, s’ajoutent
les espaces à prévoir pour le stationnement des camions et divers véhicules utilitaires.
Une place de stationnement est comptée pour 25 m2, circulation comprise.
L’emprise au sol des surfaces bâties ou non affectées aux places de stationnement annexes d’un
commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article
L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973
d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors oeuvre
nette des bâtiments affectés au commerce.
Si l’obligation de réalisation de places de stationnement ne peut être satisfaite par le constructeur,
celui-ci peut être tenu de verser à la commune une participation fixée par le Conseil Municipal en
vue de la réalisation de parcs publics de stationnement, dans les conditions fixées par l’article L.
421-3 du Code de l’Urbanisme.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 51 -
ARTICLE 1AU 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
L’implantation des constructions doit respecter au mieux la végétation existante.
Les espaces libres de toute construction et aménagements de surface (voies, allées, parkings…)
doivent être végétalisés ou plantés et convenablement entretenus.
Lorsque des plantations de valeur existent sur le terrain, elles doivent être maintenues dans toute la
mesure du possible lors de l’opération d’aménagement.
Les parkings de surface doivent recevoir un aménagement végétal à raison de un arbre pour 4
places de stationnement.
Les haies associeront plusieurs espèces locales, leur hauteur n’excédera pas 1,80 mètres
ARTICLE 1AU 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
# Non réglementé en zone 1AU
# En ce qui concerne les secteurs 1AUa et 1AUb, le COS est fixé à 0,60, dans le respect des
principes liés aux règles de l’aléa d’inondation
Les annexes des constructions individuelles, non incorporables à la construction principale, ne
devront pas excéder une superficie de plancher hors d’oeuvre nette de 30 m2.
# En ce qui concerne le secteur 1AUc, le COS est fixé à 1,30.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 52 -
ZONE 2AU
QUALIFICATION DE LA ZONE 2AU
La zone 2AU est une zone à caractère naturel dont la vocation est de satisfaire les besoins à court et
moyen terme en terrains urbanisables pour l'habitat, les activités et les équipements publics
s'avérant nécessaires au bon fonctionnement de la zone.
Son urbanisation est envisagée avec le recours à l’outil ZAC, le dossier de création de ZAC a été
approuvé le 18 décembre 2006.
Dans l’objectif de disposer d’un aménagement cohérent et d’une diversité de l’habitat, elle fait
l’objet d’une étude de composition globale traduite sous la forme d’une orientation d’aménagement.
Celle-ci détermine les conditions de l’urbanisation de la zone en terme de schéma d’organisation
des voiries, de phasage, d’équipements publics, de typologie de constructions et de prévisions de
logements sociaux et fixe un développement en trois phases successives.
Dans le cadre de la première phase, un secteur 2AUa est ouvert à l’urbanisation.
Pour leur ouverture à l’urbanisation, les autres phases feront l’objet de modification(s) successive(s)
lorsque, pour chacune des phases, la totalité des équipements et des réseaux prévus dans la phase
précédente sera réalisée et que 80% des constructions auront été autorisées, conformément à
l’orientation d’aménagement.
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 53 -
ARTICLE 2AU 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Toute occupation ou utilisation du sol immédiate est interdite, sauf en secteur 2AUa et à
l’exception toutefois des occupations ou utilisations du sol indiquées à l’article 2AU2.
3. Les lotissements industriels.
4. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en 2AU 2.
5. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1
et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
6. Le stationnement des caravanes hors terrains aménagés tels que prévu à l’article R.443-4 du Code
de l’Urbanisme.
7. L’aménagement des terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des
caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les
terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
8. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du
Code de l’Urbanisme.
9. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols, sauf dans
le secteur 2AUa.
ARTICLE 2AU 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À
DES CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect absolu des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe
au présent règlement :
Dans la zone 2AU, sont autorisés :
1. La restauration, l’aménagement et l’extension mesurée des constructions existantes, si le niveau
des équipements le permet et à condition que cela ne compromette pas l’aménagement ultérieur de
la zone.
2. Les bâtiments et équipements publics, constructions, agrandissements, aménagements liés à des
installations d’intérêt général, les ouvrages publics existants, ayant fait l’objet d’une réservation au
PLU ou encore nécessités par le fonctionnement de la zone ou de la commune
3. Conformément à l’orientation d’aménagement, l’ouverture à l’urbanisation des phases
successives est conditionnée par la réalisation de la totalité des équipements et des réseaux prévus et
l’autorisation de 80% des constructions.
En secteur 2AUa
- Les constructions à vocation d’accueil habitat, d’activités tertiaires, services & activités
commerciales, aménagements urbains et paysagers, équipements publics, culturels.…
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 54 -
- Les remblais sont réduits au strict minimum, ceux indispensables pour assurer les accès des
véhicules aux garages et les accès piétons et handicapés aux bâtiments. Seul un nivellement moyen
sans apport de terre peut être admis.
ARTICLE 2AU 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre
aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à
leur destination. Lorsque l’impasse est située en limite séparative, il doit être réservé la possibilité
de prolonger ultérieurement la voie sans occasionner de destruction.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
ARTICLE 2AU 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de
caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol
doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif
d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public.
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et
degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la
collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé.
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 55 -
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE 2AU 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Néant
ARTICLE 2AU 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Dans la zone 2AU :
Le long de la route départementale RD11, en bordure des plantations d’alignement significatives,
une interdiction de toute occupation devra être respectée sur une largeur de 10 m minimum.
En secteur 2AUa :
Les constructions doivent être édifiées en compatibilité avec l’orientation d’aménagement qui
donne les principes d’implantation selon les voies.
ARTICLE 2AU 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
Dans la zone 2AU :
Néant
En secteur 2AUa :
L’implantation des constructions doit respecter les principes établis dans le cadre de l’orientation
d’aménagement.
ARTICLE 2AU 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
Dans la zone 2AU :
Néant
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 56 -
En secteur 2AUa :
Deux constructions à usage d'habitation non contiguës, implantées sur une même propriété, doivent
être à une distance l'une de l'autre au moins égale à la moyenne des hauteurs des deux constructions
et jamais inférieure à 4 mètres.
ARTICLE 2AU 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Néant
ARTICLE 2AU 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition de la hauteur
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel avant travaux et défini par un plan
altimétrique détaillé jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
Hauteur absolue
Dans la zone 2AU :
Néant
En secteur 2AUa ::
La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques) sera établie en
compatibilité avec les principes définis par l’orientation d’aménagement annexée au règlement; non
compris la cote des plus hautes eaux à respecter par rapport au terrain naturel en fonction du risque
d'inondation.
Ces dispositions ne s’appliquent aux bâtiments publics.
ARTICLE 2AU 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
Dans la zone 2AU :
Néant
En secteur 2AUa :
L'autorisation de construire ou de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
Dispositions particulières :
a) Formes :
- L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble,
ce qui exclut les toitures terrasses. Des dispositions ou adaptations particulières peuvent toutefois
être prises en compte pour la réalisation ou la restauration de bâtiments publics, ainsi que pour les
constructions à usage d’activités ou d’habitations dans le cadre de projets architecturaux de qualité
et dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les lieux et son environnement
proche.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 57 -
- Le pourcentage de la pente doit être compris, de préférence, entre 30 et 33 %.
- Toutes les façades des constructions d’angle, ainsi que les pignons de toutes les constructions
doivent recevoir un traitement de qualité homogène.
b) Matériaux :
- La couverture sera réalisée en tuile canal rouge,.
- Les enduits seront finement talochés ou projetés fin (enduit écrasé interdit), les couleurs seront
choisies obligatoirement dans la palette de couleur consultable en Mairie. La pierre du type
“schiste” ou “ardoise ” de teinte beige à noire est interdite en parement de placage sur des surfaces
autres qu’horizontales.
- Les façades peuvent être également laissées en pierres apparentes rejointoyées si nécessaire à la
chaux grasse.
- Les appareillages de fausses pierres, peintes ou dessinées, sont interdits.
- Les climatiseurs devront être encastrés en totalité dans la façade et protégés par une grille de
même couleur que celle-ci.
c) Antennes paraboliques et hertziennes : elles seront chaque fois que possible dissimulées dans les
combles et non perceptibles depuis le domaine public.
d) Panneaux solaires : ils seront intégrés dans le pan de la toiture et peu saillants, leur dimension
sera inférieure au tiers de la surface de pan de toiture, sauf impératifs techniques de rendement
solaire.
Clôtures :
- Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront
obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un
ensemble architectural cohérent. Les parpaings seront obligatoirement enduits, les parties
maçonnées ne pourront être laissées brutes et leur finition sera réalisée en crépi identique à la
construction principale..
- Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des
clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
- Dans le cas où le mur bahut est surmonté d’un système à claire voie (grillage, fer forgé, lattes de
bois... ), celui-ci pourra être occulté par un système léger tel que canisse, filet coupe vent...
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine
justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes
pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE 2AU 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Dans la zone 2AU :
Néant
En secteur 2AUa :
Les dispositions du présent article sont applicables à toutes les occupations et utilisations du sol
nouvelles, aux restaurations, réhabilitations, changements de destinations et extensions de
bâtiments.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 58 -
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit
être assuré en dehors des voies de desserte sur le terrain même.
Lors de l’aménagement de bâtiments existants, le stationnement existant ne pourra en aucun cas être
supprimé.
Les besoins en stationnement devront répondre aux besoins des constructions et installations en
prenant en compte notamment leur capacité d’accueil :
- Pour les constructions à destination d’habitations neuves ou rénovées :
Dans le cas de logements individuels : il sera exigé un minimum de 2 emplacements par logement
créé ou rénové, dont un dans le bâti et les autres sur une partie non close du terrain même de
l’opération.
Pour les constructions neuves ou rénovées à usage d’immeubles collectifs d’habitation, il sera exigé
1 place par logement de superficie inférieure ou égale à 50 m2 SHON ;
2 places par logement de superficie supérieure à 50 m2 SHON.
50% minimum des places de stationnement requises réglementairement, réalisées sur le terrain
d’assiette, doivent être incluses dans une construction.
Toutefois pour les logements locatifs sociaux, les dispositions de l’article R.111-4 du Code de
l’urbanisme sont applicables.
- Pour les constructions neuves ou rénovées, à caractère d’activité, commercial, de service,
administratif, équipement public, des surfaces suffisantes au regard de la capacité d’accueil doivent
être réservées :
- pour l’évolution, le chargement, le déchargement et le stationnement des véhicules de
livraison et de service
- pour le stationnement des véhicules du personnel, des visiteurs ou des usagers.
L’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux places de stationnement annexes d’un
commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue au 1°, 6° et 8° du I de l’article
L.720-5 du Code du commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973
d’orientation du commerce et de l’artisanat ne peut excéder une fois et demi la surface hors oeuvre
nette des bâtiments affectés au commerce.
ARTICLE 2AU 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
ARTICLE 2AU 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Dans la zone 2AU :
Néant
En secteur 2AUa :
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement, les possibilités d’occupation du sol sont celles résultant des contraintes
d’emprise, d’implantation et de hauteur précisées aux articles précédents.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 59 -
ZONE 3AU
QUALIFICATION DE LA ZONE 3AU
Cette zone, en fin de remplissage, présente une urbanisation à caractère résidentiel très aéré; en
raison de ce caractère et pour préserver l’aspect de la zone, une taille minimale de terrains a été
fixée à l’article 5.
La zone ou une partie de la zone est soumise au risque inondation selon la cartographie et les
prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est concernée :
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
- par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme mais pour l’application duquel
le Plan Local d’Urbanisme justifie de la possibilité d’un recul par rapport à l’axe de la RN114
moindre que 100m.
Une partie de la zone est particulièrement affectée par le bruit (infrastructures routières de la
RN114) et concernée par les dispositions sur l’isolation acoustique; les constructeurs ont donc
l’obligation de prendre en compte le bruit engendré par une protection phonique des constructions
nouvelles en fonction de leur exposition sonore.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 60 -
ARTICLE 3AU 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Les lotissements à usage d’habitation, les groupes d’habitation, les immeubles collectifs, les
lotissements industriels et artisanaux;
3. Les installations soumises à autorisation ou à déclaration sauf celles indiquées en 3AU 2.
4. Les dépôts de véhicules, les garages collectifs de caravanes, tel qu’il résulte des articles R.442.1
et R.442-2 du Code de l’Urbanisme.
5. Le stationnement des caravanes hors terrains aménagés tels que prévu à l’article R.443-4 du Code
de l’Urbanisme.
6. L’aménagement des terrains permanents ou saisonniers pour l’accueil des campeurs et des
caravanes tel que prévu aux articles R.443-7 et suivants du Code de l’Urbanisme, y compris les
terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.
7. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du
Code de l’Urbanisme.
8. L’ouverture et l’exploitation de carrières, les affouillements et exhaussements des sols.
9. L’implantation d’habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R.444-2 et suivants du
Code de l’Urbanisme.
10. Les villages de vacances.
ARTICLE 3AU 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À
DES CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
1. La modernisation des installations classées existantes, sous réserve que les nuisances émises en
qualité et en quantité soient diminuées.
2. Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, sous réserve qu’elles
correspondent à une activité indispensable au fonctionnement de la zone et lorsque leur
implantation en dehors de cette zone serait contraire à l’objectif même de leur installation.
3. Le terrain doit présenter une superficie minimale de 7 000 m2 et ne peut recevoir qu’une seule
construction à usage d’habitation.
Toutefois, la superficie minimale exigée pourra être inférieure pour les parcelles présentant une
superficie d’au moins 3 000 m2 au 1° janvier 2004; les remodelages fonciers sont alors admis pour
atteindre cette superficie minimale à condition qu’il n’y ait pas création de nouvelles parcelles.
4. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et :
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 61 -
- pour les garages à condition de ne pas dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur horstout
et d’être édifiés dans des matériaux identiques à la construction principale.
- pour les abris de jardins (ou cuisine d’été, local technique de piscine) à raison d’une construction
autorisée par parcelle et à condition de ne pas dépasser 10 m2 de superficie et 2,50m de hauteur.
ARTICLE 3AU 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre
aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à
leur destination. Lorsque l’impasse est située en limite séparative, il doit être réservé la possibilité
de prolonger ultérieurement la voie sans occasionner de destruction.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
Les accès directs sur la RN 114 sont interdits.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
ARTICLE 3AU 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES
RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau collectif d’eau potable de
caractéristiques suffisantes.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle ainsi que toute autre occupation ou utilisation du sol
doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif
d’assainissement de caractéristiques suffisantes, en limite du domaine public.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 62 -
Les eaux usées non domestiques sont subordonnées à un pré-traitement approprié à leur nature et
degré de pollution avant rejet dans le réseau public d’assainissement après autorisation par la
collectivité propriétaire du réseau en application de l’article L.1331-10 du Code de la Santé.
Les eaux usées ne doivent pas être rejetées dans le réseau d’eaux pluviales.
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain; des
conditions différentes peuvent éventuellement être admises, après autorisation de la commune,
notamment en cas de difficultés techniques ou de réseaux pré-existants en aérien.
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE 3AU 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Le terrain doit présenter une superficie minimale de 7 000 m2.
Des dispositions différentes sont toutefois admises dans les conditions prévues à l’article 3AU2
alinéa 3.
ARTICLE 3AU 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
1. Les constructions doivent être édifiées en arrière de l’alignement des voies publiques existantes,
modifiées ou à créer, à une distance ne pouvant être inférieure à 5 m. Le long de la route
départementale RD40, en bordure des plantations d’alignement significatives, une interdiction de
toute occupation devra être respectée sur une largeur de 10 m minimum.
2. Toutefois, des conditions différentes d’édification peuvent être acceptées si elles ne
compromettent pas la bonne tenue de la voie, notamment lorsqu’il existe sur les parcelles voisines
des constructions différentes édifiées.
3. Des conditions différentes peuvent également être acceptées lors de travaux mesurés de
restauration ou de rénovation de construction existantes.
4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m
seulement des limites séparatives.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 63 -
5. La zone est concernée par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme
instaurant un recul obligatoire de 100m de l’axe de la RN114. L’état des lieux du secteur concerné
dont la superficie est limitée permet de déroger à ce recul en imposant aux constructions une
implantation en arrière du talus réalisé lors des travaux de la déviation.
Sont ainsi pris en compte :
- la sécurité et les nuisances par la réalité du merlon créé lors des travaux de la RN114 qui interdit
tout accès direct sur la nationale et limite les nuisances en matière de bruit routier et d'émanation de
gaz toxiques,
- la qualité architecturale, de l'urbanisme et des paysages eu égard aux prescriptions du règlement
général de la zone et au fait que le merlon et la haie d'arbres existante limitent l'impact paysager des
constructions depuis les vues de la RN114.
ARTICLE 3AU 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire
qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces
deux points sans pouvoir être inférieure à 4 m. (L = H)
2. Des bâtiments jointifs de hauteurs sensiblement égales peuvent être édifiées sur les limites
séparatives aboutissant aux voies.
3. Dans les mêmes conditions, un bâtiment nouveau peut être adossé à un bâtiment existant sur un
fond voisin.
4. Toutefois, des conditions différentes d’édification peuvent également être acceptées lors de
travaux mesurés de restauration ou de rénovation de constructions existantes.
5. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m
seulement des limites séparatives.
ARTICLE 3AU 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR
RAPPORT AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
1. Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété doivent être à une distance
l’une de l’autre au moins égale à la moyenne des hauteurs des deux constructions et jamais
inférieure à 8 m (H + H)
2. Toutefois, des conditions différentes d’édification peuvent être acceptées lors de travaux mesurés
de restauration ou de rénovation de constructions existantes.
ARTICLE 3AU 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 64 -
ARTICLE 3AU 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1°) Définition de la hauteur
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux définis par un
plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
2°) Hauteur relative
La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du
bâtiment et tout point de l’alignement opposé n’excède pas la distance comptée
horizontalement entre ces deux points (H = L).
3°) Hauteur absolue
a) La hauteur de toute construction (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut
excéder 8m.
b) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement.
ARTICLE 3AU 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS` ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de
prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou
l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte
au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation. L’organisation des éléments du programme,
l’implantation et l'épannelage des volumes doivent correspondre à un parti d’aménagement de
modelage et d’utilisation des espaces extérieurs qui évite au maximum les terrassements importants.
Dispositions générales :
Toitures :
- pourcentage de pente maximum 33%,
- La couverture sera réalisée en tuile canal rouge pose sur linteaux possible.
- L’emprise au sol de la terrasse doit être inférieure à 25 % de la surface au sol du niveau de comble.
Des dispositions ou adaptations particulières peuvent être prises en compte pour la réalisation ou la
restauration de bâtiments publics dès lors que le projet de terrasse s’intègre parfaitement dans les
lieux et son environnement proche.
Ouvertures :
Elles seront de proportions plus hautes que larges.
Façades :
- pierres apparentes rejointoyées si nécessaire à la chaux grasse
- Les enduits seront finement talochés ou projetés fin (enduit écrasé interdit): chaux grasse de
couleur brune, ocre, beige, blanc et couleurs vives interdites,
- appareillages de fausses pierres, peintes ou dessinées interdites
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 65 -
Clôtures :
- Dans le cas où les clôtures seraient réalisées, les matériaux et couleurs utilisés seront
obligatoirement de la même nature que ceux de la construction principale, afin de constituer un
ensemble architectural cohérent. Les parpaings seront obligatoirement enduits, les parties
maçonnées ne pourront être laissées brutes et leur finition sera réalisée en crépi identique à la
construction principale.
- Outre le respect des principes liés aux règles de l’aléa d’inondation, il est rappelé que le plan des
clôtures doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Constructions annexes :
nécessité d’une harmonie de couleurs et de matériaux avec la construction avoisinante sur la
parcelle, l’emploi du bois est toutefois également autorisé.
Les projets peuvent toutefois proposer des solutions originales d’architecture contemporaine
justifiée par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes
pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE 3AU 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit
être assuré en dehors des voies de desserte sur le terrain même.
ARTICLE 3AU 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
1. Les surfaces non constructibles, ainsi que les aires de stationnement doivent être plantées.
2. La surface plantée à réserver ne peut être inférieure à 25 % de la surface totale du terrain.
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
ARTICLE 3AU 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Sous réserve du respect des prescriptions relatives au risque “inondation” figurant en annexe au
présent règlement :
l. Le COS applicable à la zone 3AU est fixé à 0,10.
2. Il n’est pas fixé de COS pour les équipements publics ainsi que pour les constructions et
équipements nécessaires au fonctionnement des services publics.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 66 -
TITRE IV- DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES
AGRICOLES
ZONE A
QUALIFICATION DE LA ZONE A
Cette zone est à protéger en raison de la potentiel agronomique, biologique ou économique des
terres agricoles.
Elle est concernée par l’application de la loi “littoral” et notamment des dispositions de l’article L.
146-4 I du Code de l'urbanisme imposant le principe de continuité avec l’urbanisation existante.
La zone ou une partie de la zone est soumise aux risques inondation et mouvement de terrainsérosion
selon la cartographie et les prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est également concernée :
- par la protection d’espaces boisés classés conformément aux dispositions de l’article L.130-1 du
Code de l’urbanisme.
- par l’identification sur les documents graphiques d’éléments de paysage identifiés végétaux ou
bâtis en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et, en conséquence s’appliquent
notamment les articles L.442-2, L.430-1 du Code de l’urbanisme.
- par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme; de manière générale, en dehors
des espaces urbanisés, les constructions et installations sont interdites dans une bande de cent
mètres de part et d’autre de l’axe de la Route Nationale 114 et de soixante-quinze mètres de part et
d’autre de l’axe de la Route Départementale 612.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques par l’indice *. Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs
parcelles; pour une utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à
l’archéologie figurant dans le dossier “Annexes”.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 67 -
ARTICLE A 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Toutes les occupations et utilisations du sol à l’exception des occupations et utilisations du sol
précisées à l’article A2.
3. Le changement d’affectation des constructions existantes.
4. Toute construction dans une bande de 150 mètres à partir du haut des berges du Tech, à
l’exception des installations techniques, notamment de pompage, dans la limite de 5 m2 de SHOB
par unité.
ARTICLE A 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des prescriptions relatives aux risques “inondation / mouvement de terrainérosion”
figurant en annexe au présent règlement :
1. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif - hormis
les éoliennes - ; les bassins de rétention et les affouillements liés à l’urbanisation de la zone 2AU,
les constructions, agrandissements et aménagements sont autorisés sous réserve qu’ils soient liés à
des équipements publics existants, ou ayant fait l’objet d’une réservation au PLU ou nécessités par
le fonctionnement ultérieur de la commune.
2. Les constructions ou installations directement liées et nécessaires aux activités agricoles qui sont
incompatibles avec le voisinage des zones habitées peuvent être autorisées si elles sont situées en
dehors des espaces proches du rivage, dans les conditions prévues par l'article L.146-4-1 du Code
de l’urbanisme et sous réserve du respect des prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental.
3. Sont admis les travaux de restauration et d’extension mesurée des constructions à usage
d’habitation et des constructions liées à l’exploitation agricole, existantes à la date d’approbation du
Plan Local d’Urbanisme, sans création d’un nouveau logement et dans le respect du règlement
sanitaire départemental.
4. Les constructions annexes sous réserve de ne pas servir d’habitation et à condition de ne pas
dépasser 20 m2 de superficie, 3,50 mètres de hauteur hors-tout et d’être édifiées dans des matériaux
identiques à la construction principale
5. Les infrastructures routières publiques ayant fait l’objet d’une réservation au PLU.
ARTICLE A 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 68 -
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
Les accès directs sur la RN 114 sont interdits.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
ARTICLE A 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX
PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être alimentée en eau potable, soit par branchement sur réseau
collectif de distribution de caractéristiques suffisantes, soit par captage, forage ou puits particuliers.
S’il s’agit d’un bâtiment destiné à recevoir du public ou devant faire l’objet d’une location, le
captage doit être autorisé par arrêté préfectoral, au titre du Code de la santé publique.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle, si elle ne peut être raccordée au dispositif
d’assainissement collectif doit être équipée d’un dispositif d’assainissement non collectif conforme
aux dispositions prévues par la réglementation en vigueur sous le contrôle de la commune
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales par des
dispositifs réglementaires adaptés à l’opération et au terrain, et ce, notamment pour les serres
agricoles.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain; des
conditions différentes peuvent éventuellement être admises, après autorisation de la commune,
notamment en cas de difficultés techniques ou de réseaux pré-existants en aérien.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 69 -
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE A 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Dans l’hypothèse d’une alimentation en eau et d’un assainissement autonomes, la superficie
minimale des terrains permettra :
- d’observer une distance minimale de 35 m non aedificandi entre le forage et le dispositif
d’assainissement
- de respecter les prescriptions techniques en terme d’assainissement autonome.
ARTICLE A 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES
ET EMPRISES PUBLIQUES
1. Les constructions doivent être édifiées à une distance ne pouvant être inférieure à 15 m de l’axe
des voies publiques existantes, modifiées ou à créer.
2. Une partie de la zone est concernée par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de
l’urbanisme; de manière générale, en dehors des espaces urbanisés, les constructions et installations
sont interdites dans un bande de cent mètres de part et d’autre de l’axe de la RN 114 et de soixantequinze
mètres de part et d’autre de l’axe de la RD 612.
ARTICLE A 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire
qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces
deux points sans pouvoir être inférieure à 4 m. (L = H)/2.
2. Toutefois, des bâtiments jointifs de hauteurs sensiblement égales peuvent être édifiés sur des
fonds voisins.
3. Dans les mêmes conditions, un bâtiment nouveau peut être adossé à un bâtiment existant sur un
fonds voisin.
4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m
seulement des limites séparatives.
ARTICLE A 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT
AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
Néant.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 70 -
ARTICLE A 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Sous réserve du respect des prescriptions relatives aux risques “inondation / mouvement de terrainérosion”
figurant en annexe au présent règlement :
- l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.
- les serres agricoles susceptibles d’être autorisées ne pourront couvrir une emprise supérieure à 60
% de l’unité foncière concernée par la demande d’autorisation.
ARTICLE A 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1. Définition de la hauteur:
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux défini par un
plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures exclus.
2. Hauteur absolue:
a) La hauteur des constructions (exception faite des ouvrages techniques publics) ne peut excéder:
- 9 m hors tout pour les habitations
- 13 m hors tout pour les bâtiments d’exploitation.
- 8 m hors tout pour les habitations et bâtiments d’exploitation situés dans le couloir de 50 m centré
sous le tracé des ouvrages électriques.
b) Ces règles ne sont pas applicables aux bâtiments publics.
c) En zone inondable, la hauteur absolue peut être définie en prenant en compte des prescriptions
relatives au risque “inondation” figurant en annexe au présent règlement.
ARTICLE A 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de
prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou
l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte
au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
Les projets peuvent proposer des solutions originales d’architecture contemporaine justifiées par
l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes pourront
être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE A 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit
être assuré en dehors des voies publiques.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 71 -
ARTICLE A 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
Les espaces boisés classés figurant au plan sont soumis aux dispositions de l’article L.130-1 du
Code de l’urbanisme.
ARTICLE A 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Néant.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 72 -
TITRE V- DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES
NATURELLES & FORESTIÈRES
ZONE N
QUALIFICATION DE LA ZONE N
Il s’agit d’une zone à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des
paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique et de
son caractère d’espace naturel.
Elle est composée de différents secteurs :
- les secteurs Na correspondant à des activités existantes (auto-cross, casse-autos et camping non
raccordé aux réseaux),
- les secteurs Nb correspondant à des équipements publics existants et à des équipements d’intérêt
collectif s’inscrivant dans une logique de développement durable.
- le secteur Nc correspondant à la colline Saint-Martin en référence au repérage d’un secteur
sensible,
- le secteur Nx correspondant à la ripisylve du Tech et à une coupure d’urbanisation (article L.
146-2 du Code de l’urbanisme),
- le secteur Nxl correspondant à une coupure d’urbanisation et à des espaces remarquables au sens
des articles L.146-2 et L.146-6 du Code de l’urbanisme,
- les secteurs N* correspondant à la protection particulière de sites archéologiques majeurs
identifiés par la DRAC.
La zone ou une partie de la zone est soumise aux risques inondation et mouvement de terrainsérosion
selon la cartographie et les prescriptions figurant en annexe au présent règlement.
La zone ou une partie de la zone est également concernée :
- par la protection d’espaces boisés classés conformément aux dispositions de l’article L.130-1 du
Code de l’urbanisme.
- par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de l’urbanisme; de manière générale, en dehors
des espaces urbanisés, les constructions et installations sont interdites dans une bande de de
soixante-quinze mètres de part et d’autre de l’axe de la Route Départementale 612.
- par la présence de sites ou vestiges archéologiques, ces secteurs sont signifiés sur les documents
graphiques :
> par l’indice * Ce repérage a une valeur informative et peut concerner plusieurs parcelles; pour une
utilisation plus précise, il conviendra de se référer à l’annexe relative à l’archéologie figurant dans
le dossier “Annexes”
> ou encore zonés N* pour l’identification particulière des sites majeurs.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 73 -
ARTICLE N 1 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
1. Toute occupation ou utilisation du sol ne respectant pas les prescriptions afférentes aux risques
naturels figurant en annexe au présent règlement.
2. Toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites, à l’exception des occupations et
utilisations du sol précisées à l’article N2.
ARTICLE N 2 : LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES À DES
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Sous réserve du respect des prescriptions relatives aux risques “inondation” et mouvement de
terrain-érosion figurant en annexe au présent règlement et à la condition de ne porter atteinte ni à la
préservation des zones agricoles et forestières, ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et
paysages :
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics, les bassins de rétention et les
affouillements liés à l’urbanisation de la zone 2AU, les aménagements publics tels les parcours de
santé, pistes cyclable, aménagements d’espaces verts, cheminement piétonniers …..les
constructions, agrandissements et aménagements sous réserve qu’ils soient liés à des équipements
publics existants, ou ayant fait l’objet d’une réservation au PLU ou nécessités par le fonctionnement
ultérieur de la zone.
- Les infrastructures routières publiques ayant fait l’objet d’une réservation au PLU.
- Dans les secteurs Na :
les travaux de restauration et d’aménagement et d’extension liés au fonctionnement des activités
existantes.
- Dans les secteurs Nb,:
les constructions, agrandissements et aménagements liés aux équipements publics existants ou
nécessités par le fonctionnement de la commune, les équipements d’intérêt collectif s’inscrivant
dans une logique de développement durable.
- Dans le secteur Nc correspondant à la colline Saint-Martin :
les travaux de restauration et d’aménagement des constructions existantes sans changement de
destination, les aménagements légers de loisirs tels les parcours de santé.
- Dans le secteur Nx correspondant à la ripisylve du Tech :
les travaux liés à l’hydraulique, la sécurité, l’aménagement, l’entretien ou la préservation du site.
- Dans le secteur Nxl, :
les aménagements et équipements figurant à l’article R.146-2 du Code de l’urbanisme.
- Dans les secteurs N*:
les travaux de restauration et d’aménagement des constructions existantes après avis et autorisation
de la DRAC.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 74 -
ARTICLE N 3 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1 -Voirie
Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les
dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles
supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.
Ces voies doivent également être adaptées aux exigences de la Sécurité publique, de la Défense
contre l’incendie, de la Protection civile ainsi qu’à l’approche des véhicules d’enlèvement des
ordures ménagères.
2 - Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur un
fonds voisin dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers
des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.
Si les constructions projetées, publiques ou privées, sont destinées à recevoir du public, elles
doivent comporter des accès réservés aux piétons, indépendants des accès des véhicules. Ces accès
doivent être munis de dispositifs rendant ces constructions accessibles aux personnes handicapées
physiques.
ARTICLE N 4 : LES CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX
PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
1 - Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle à usage d'habitation ou d'activités ainsi que toute autre
occupation ou utilisation du sol doit être alimentée en eau potable, soit par branchement sur réseau
collectif de distribution, soit par captage, forage ou puits particuliers.
2 - Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle si elle ne peut être raccordé au dispositif
d’assainissement collectif doit être équipée d’un dispositif d’assainissement non collectif conforme
aux dispositions prévues par la réglementation en vigueur sous le contrôle de la commune
3 - Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales par des
dispositifs réglementaires adaptés à l’opération et au terrain, et ce, notamment pour les serres
agricoles.
En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre
écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de
la propriété), sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à
l'opération et au terrain, sans occasionner de gêne pour le voisinage.
Le déversement des eaux pluviales dans le réseau collectif d’assainissement urbain est strictement
interdit.
4 - Réseaux divers
Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain; des
conditions différentes peuvent éventuellement être admises, après autorisation de la commune,
notamment en cas de difficultés techniques ou de réseaux pré-existants en aérien.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 75 -
5 - Forages privés
- Toute demande de forage “non domestique” (+ de 1 000m3/an) sera soumise au préalable à la
déclaration au titre de la police de l’eau.
- Tout autre forage (arrosage et jardins d’habitation) devra tenir compte des prescriptions
réglementaires en vigueur ainsi que celles édictées par les DUP existantes.
ARTICLE N 5 : LA SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Dans l’hypothèse d’une alimentation en eau et d’un assainissement autonomes, la superficie
minimale des terrains permettra :
- d’observer une distance minimale de 35 m non aedificandi entre le forage et le dispositif
d’assainissement
- de respecter les prescriptions techniques en terme d’assainissement autonome.
ARTICLE N 6 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES
ET EMPRISES PUBLIQUES
1. Les constructions doivent être édifiées à une distance ne pouvant être inférieure à 15 m de l’axe
des voies publiques existantes, modifiées ou à créer.
2. Une partie de la zone est concernée par les dispositions de l’article L.111-1-4 du Code de
l’urbanisme; de manière générale, en dehors des espaces urbanisés, les constructions et installations
sont interdites dans un bande de cent mètres de part et d’autre de l’axe de la RN 114 et de soixantequinze
mètres de part et d’autre de l’axe de la RD 612.
ARTICLE N 7 : L’ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SÉPARATIVES
1. La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire
qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces
deux points sans pouvoir être inférieure à 4 m. (L = H)/2.
2. Toutefois, des bâtiments jointifs de hauteurs sensiblement égales peuvent être édifiés sur des
fonds voisins.
3. Dans les mêmes conditions, un bâtiment nouveau peut être adossé à un bâtiment existant sur un
fonds voisin.
4. L'implantation de piscines non couvertes, à l'exclusion toutefois des bâtiments techniques liés à
leur fonctionnement - considérés comme des constructions annexes - peut se réaliser à 2,00 m
seulement des limites séparatives.
ARTICLE N 8 : L’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT
AUX AUTRES SUR LA MÊME PROPRIÉTÉ
Néant.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 76 -
ARTICLE N 9 : L’EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Néant
ARTICLE N 10 : LA HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Néant
ARTICLE N 11 : L’ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET
L’AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de
prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou
l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte
au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains...
Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte
les caractéristiques du terrain d’implantation.
Les projets peuvent proposer des solutions originales d’architecture contemporaine justifiée
par l’analyse du site et le contexte du projet.
Pour les bâtiments, équipements et ouvrages techniques publics, des conditions différentes
pourront être admises pour tenir compte des contraintes commandées par des impératifs techniques,
architecturaux, technologiques, d’exploitation, de gestion, de sécurité.....
ARTICLE N 12 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit
être assuré en dehors des voies publiques.
ARTICLE N 13 : LES OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTEURS EN
MATIÈRE DE RÉALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS
ET DE PLANTATIONS
Les éléments de paysage identifiés en application de l’article L.123-1/7° du Code de l’urbanisme et
localisés sur les documents graphiques sont soumis aux dispositions de l’article L.442-2 du Code de
l’urbanisme, ils doivent être conservés ou, en cas de coupes ou abattages être remplacés par des
essences équivalentes.
Les espaces boisés classés figurant au plan sont soumis aux dispositions de l’article L.130-1 du
Code de l’urbanisme.
ARTICLE N 14 : LE COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Néant.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 77 -
COMMUNE D’ELNE
PRISE EN COMPTE DU RISQUE
INONDATION ET MOUVEMENT DE
TERRAIN
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’EQUIPEMENT DES PYRÉNÉES-ORIENTALES
Service de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement
Unité Risques Environnement
Mars 2004

Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 79 -
Hauteurs de submersion, cotes de référence et cotes des planchers
Les hauteurs des planchers mentionnées au règlement font référence aux classes de hauteurs de
submersion figurées sur la carte jointe. Elle distingue 4 classes de hauteurs :
• hauteurs de submersion supérieures ou égales à 1.5 m,
hauteurs de submersion comprises entre 1 m et 1.50 m,
hauteurs de submersion comprises entre 0.50 et 1 m,
hauteurs de submersion inférieures à 0.50 m,
Ainsi, selon les classes, la cote de référence des planchers citée dans les règles qui suivent est définie de la
façon suivante :
• terrain naturel + 2.20 m dans la zone où les hauteurs de submersion sont supérieures ou égales
à 1.5 m,
• terrain naturel + 1.70 m dans la zone où hauteurs de submersion sont comprises entre 1 m et
1.50 m,
• terrain naturel + 1.20 m dans la zone où les hauteurs de submersion sont comprises entre 0.50
et 1 m,
• terrain naturel + 0.70 m dans la zone où les hauteurs de submersion sont inférieures à 0.50 m.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 80 -
ZONE I
Caractéristiques de la zone I et principes généraux
La zone I correspond aux secteurs non urbanisés, à dominante agricole et naturelle. Il s’agit de zones
d’expansion des crues.
Il convient de maintenir et conforter les possibilités d’expansion de la crue en évitant de réaliser de
nouveaux obstacles (constructions, mouvements de terre).
Les nouvelles implantations d’habitat et d’autres activités non liées à la préservation du caractère naturel
sont à proscrire. A l'inverse, l'occupation du sol liée à l'agriculture participant à cette préservation peut être
autorisée sous conditions.
Règles applicables
1. Sont interdits :
- Toute occupation du lit mineur des cours d'eau.
- Tout endiguement autre que ceux justifiés par la protection de l'existant et sous réserve qu'il n'aggrave pas
les risques d'inondation
- Tout remblaiement nouveau autre que ceux autorisés en 2 ou dans le cadre de l'exploitation des carrières,
gravières et sablières, dans le cadre de fouilles archéologiques (dont l'impact hydraulique reste limité), et
que ceux indispensables pour assurer l'accès aux garages existants et les accès piétons et handicapés aux
bâtiments. L'emprise des remblaiements devra être réduite au strict minimum.
- Les clôtures dont la perméabilité est inférieure à 80 % (pourcentage de vide).
- Tout nouveau plancher en sous-sol.
- Les dépôts divers de véhicules et caravanes ( casse auto, gardiennage de caravane,...) et les dépôts de
matériels autres que ceux visés en 2.
- Les garages et abris divers autres que ceux liés à un bâtiment existant non ruiné ou aux occupations du sol
admises en 2.
- La reconstruction de bâtiments et autres constructions détruits à la suite d’une inondation à l’exception des
serres agricoles.
- Les équipements collectifs sensibles (écoles, maisons de retraite, clinique, etc...).
- Les opérations destinées à l'habitation ou aux activités économiques et commerciales autres que
l’agriculture et campings existants.
- toutes formes de terrains de camping aménagés (création ou extension en nombre d’emplacements).
- les gîtes ruraux.
- l’implantation des HLL (Habitation Légère de Loisir).
- Toute construction nouvelle à usage d’habitation dans la zone où l’aléa est le plus fort (hauteurs de
submersion supérieures à 1,50m).
- Toute construction nouvelle est interdite à moins de 5 m du haut des berges d'un cours d'eau à ciel ouvert,
sauf pour les cours d'eau ci-dessous où ce recul est porté à :
_ Tech........150 mètres
_ Agouille de la Mar.....25 mètres.
Cette interdiction ne s’applique pas aux ouvrages et constructions dont l’implantation à proximité du cours
d’eau est indispensable (dispositif de mesures, ...) sous réserve d’un impact hydraulique négligeable après
avis du gestionnaire de la servitude.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 81 -
2. Occupations et utilisations du sol admises sous réserve de prescriptions
2.1. Entretien des bâtiments existants et reconstructions après sinistres sans
changement des destination
Pour les bâtiments existants, quelle que soit la nature de leur occupation actuelle, sont admis :
- Les travaux d'entretien et de gestion courants des bâtiments, notamment les aménagements internes, les
traitements de façade et la réfection des toitures, sauf s'ils augmentent les risques ou en créent de
nouveaux, ou conduisent à une augmentation significative de la population exposée.
- La reconstruction de bâtiments sinistrés dans les cinq ans suivant un sinistre dûment constaté ou déclaré
en mairie, et sous réserve de diminuer leur vulnérabilité (cote planchers habitables identique à bâtiments
neufs, orientation, moindre accueil, ...) et que leur orientation favorise l’écoulement des eaux sauf si le
sinistre est la conséquence d’une inondation.
2.2. Constructions à usage d'habitation ou d'hébergement
Les planchers habitables nouvellement créés doivent être situés à une cote supérieure ou égale à la cote du
terrain naturel + 2,20 m.
Sous les réserves ci-dessus et que leur implantation respecte le sens d’écoulement des eaux, sont admis :
a. Les garages et annexes non habitables sous réserve d’être limités à 50 m2 d’emprise au sol et de
constituer le complément (si possible contigu) à un bâtiment existant non ruiné.
Les planchers devront être situés dans tous les cas à 0,20m au-dessus du terrain naturel.
b. L'extension des bâtiments existants non affectés à l'agriculture, sous réserve qu'elle ne conduise pas à
augmenter l’emprise bâtie de plus de 50 m2 .
Dans le cas de vérandas d’une superficie mesurée et d’extension mesurée d’une pièce existante d’une
habitation, le niveau de plancher pourra être adapté à celui de l’existant.
c. Les constructions nouvelles et extensions de constructions existantes à usage d’habitation strictement
nécessaires à l’exploitation agricole autorisées au paragraphe 2.5.c.
d. Les constructions nouvelles et extensions de constructions existantes à usage d’habitation strictement
nécessaires à l’exploitation des campings autorisées au paragraphe 2.4.c.
2.3. Constructions à usage d'activité artisanale, industrielle ou commerciale
Les planchers à usage d’activité nouvellement créés doivent être situés à au moins 2,20 m au-dessus du
terrain naturel.
Toutefois, les rez-de-chaussée obligatoirement surélevés de 0,20m par rapport au terrain naturel peuvent
être utilisés comme garages, lieux de chargement-déchargement et locaux indispensables pour assurer
l’accès aux bâtiments.
Sous les réserves ci-dessus et que leur implantation respecte le sens d’écoulement de la crue, sont admis:
a. A l’exclusion des zones où l’aléa est le plus fort (hauteurs de submersion supérieures à 1,50m),
l’aménagement des constructions existantes en lieux d’accueil de jour, sous réserve que la capacité
d’accueil de l’établissement recevant du public (l’E.R.P) reste inférieure à 50 personnes.
En cas d’aménagement à une cote planchers inférieure à la cote du terrain naturel +2,20 m, les locaux
ouverts au public doivent communiquer par un escalier intérieur avec un local refuge situé à une cote
supérieure à cette cote, d’une surface égale au moins à 0,50 m2 par personne selon la capacité de
l’établissement. Ce refuge peut être une simple terrasse même non couverte, accessible dans les mêmes
conditions. Cette règle s’applique à tout bâtiment recevant du public.
La cote plancher doit toutefois être au moins égale à celle du terrain naturel +0,20 m dans les zones où les
hauteurs d’eau sont inférieures à 0,50 m et +0,70 m dans les autres zones.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 82 -
b. L'extension des bâtiments existants non affectés à l’agriculture, sous réserve qu'elle ne conduise pas à
augmenter l’emprise bâtie de plus de 70 m2 .
- en cas d’extension à une cote planchers inférieure à la cote du terrain naturel +2,20 m, les surfaces
de planchers destinées à l’accueil du public doivent être situées au minimum à +0,20m au-dessus du terrain
naturel dans les zones où les hauteurs d’eau sont inférieures à 0,50 m et à +0,70 m dans les autres zones.
De plus, les locaux ouverts au public doivent communiquer par un escalier intérieur avec un local refuge
situé à la cote minimale du terrain naturel +2,20m, d’une surface égale au moins à 0,50 m2 par personne
selon la capacité de l’établissement. Ce refuge peut être une simple terrasse même non couverte,
accessible de l’intérieur du bâtiment. Cette règle s’applique à tout bâtiment recevant du public.
- en cas d’extension à une cote planchers inférieure à la cote du terrain naturel +2,20 m, les surfaces
de planchers destinées à l’activité artisanale ou industrielle doivent être situés au minimum à TN+0,70m
avec un local refuge situé à la cote minimale de TN+2,20m. Le refuge peut être une simple terrasse même
non couverte, accessible de l’intérieur du bâtiment.
2.4. Constructions et installations liées à l’exploitation des campings
Sont admis :
a. dans la limite de 5% de la superficie autorisée , les extensions spatiales sans création de nouvel
emplacement et sans augmentation de la capacité d’accueil,
b. les équipements permettant de pérenniser ou sécuriser l’exploitation de l’établissement (aire de jeux,
piscine, solarium, sanitaires, etc…), s’il s’accompagne de mesures destinées à accroître la sécurité tel que
la création d’un espace refuge situé à +2,20 m au-dessus du terrain naturel s’il n’existe pas ou est
insuffisant.
c. les locaux à usage d’habitation strictement nécessaires à l’exploitation du camping dans la limite de la
surface bâtie existante (aménagement de l’existant ou reconstruction).
Les planchers habitables doivent être situés au moins à +2,20m au-dessus du terrain naturel.
d. les locaux d’accueil de jour (ERP) dans la limite de la surface bâtie existante (aménagement ou
reconstruction) sous réserve :
- qu’elle ne permette pas d’augmenter la capacité d’accueil de l’établissement,
- que soit réalisé, si celui-ci n’existe pas dans le bâtiment existant ou est insuffisant, un plancher refuge tel
qu’il est défini au 2.3.a (sa surface devra s’approcher ou atteindre 0,50m2 par personne selon la capacité de
l’établissement).
e. l’extension et l’aménagement des bâtiments existants, sous réserve :
- qu’elle ne permette pas d’augmenter la capacité d’accueil de l’établissement,
- qu’elle ne conduise pas à augmenter l’emprise bâtie de plus de 70 m2 pour l’ensemble du bâti de chaque
camping,
- que soit réalisé, si celui-ci n’existe pas dans le bâtiment existant ou est insuffisant, un plancher refuge tel
qu’il est défini au 2.3.b.
2.5. Constructions et installations liées à l'exploitation agricole
Sous la réserve que leur implantation respecte le sens d’écoulement de la crue, sont admis :
a. les serres et les bâtiments indispensables à une activité à nuisance incompatible avec la proximité des
zones urbaines (telles que les installations classées).
Les planchers devront être situés dans tous les cas à au moins 0,20 m au-dessus du terrain naturel.
Le coefficient d'emprise au sol des bâtiments autres que les serres ne peut dépasser 0,20 sur l’unité
foncière. Serres comprises, l'emprise au sol des constructions pourra atteindre 60% de l’unité foncière.
Seules sont prises en compte pour ce calcul les serres réalisées en matériaux rigides (verre ou plastique
rigide ou équivalent) et celles disposées sur soubassement non affouillable ( mais laissant pénétrer l'eau en
cas de crue). Les serres qui seraient étanches ne sont pas admises.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 83 -
Les bâtiments et les serres seront disposés de façon à ce que l'emprise laissée libre permette l'écoulement
préférentiel Ouest-Est.
Les équipements sensibles seront situés à une cote supérieure ou égale à la cote de référence.
b. Les dépôts de matériels agricoles et les produits dangereux, polluants ou flottants entreposés sur la zone
sous réserve d'être munis de dispositif évitant leur dispersion en cas de crue et réalisé au-dessus de la cote
de référence.
c. A l’exclusion des zones où l’aléa est le plus fort (hauteurs de submersion supérieures à 1,50m), les
constructions neuves à usage d'habitation et les bâtiments (autres que ceux mentionnés au 2.5.a)
strictement nécessaires à l'exploitation agricole
- sous réserve qu’ils soient implantés dans la continuité de l’urbanisation existante,
- sous réserve que les planchers habitables nouvellement créés soient situés à une cote plancher supérieure
à TN + 2.20 m.
- dans la mesure où la présence permanente in situ est justifiée par le demandeur,
- dans la limite d'un logement par exploitation (situé sur le siège de l’exploitation),
- dans la limite de l’emprise au sol indiquée au -a- ci-dessus.
Le logement devra être composé avec les bâtiments d'exploitation. Les planchers non habitables devront
être situés dans tous les cas à au moins 0,20m au-dessus du terrain naturel.
d. L’extension des constructions existantes est admise sous les mêmes réserves indiquées au -a- et -c- cidessus.
2.6. Equipements collectifs et installation d'intérêt général ayant une fonction collective
Sous la réserve générale que leur implantation respecte le sens d’écoulement de la crue sont admis :
a. La création, la reconstruction, l’extension et la mise aux normes des ouvrages d'équipements collectifs (à
l'exclusion des établissements recevant du public, des bâtiments à usage exclusif de bureaux et des
hangars de stockage de véhicule) qu’on ne peut implanter ailleurs ou qui sont pré-existants et sous réserve -
selon leur dimension et leur environnement - que les dispositions retenues n’aggravent pas sensiblement les
risques d’inondation. Il en est ainsi des stations d’épuration, des captages d’eau destinés à la consommation
humaine, des ouvrages strictement nécessaires à l’exploitation des réseaux publics, des pylônes supportant
les lignes électriques ou les réseaux de télécommunications, etc... L’extension, la réhabilitation, la
reconstruction ou la mise aux normes de ces équipements n'est soumise à aucune limitation. Cette
disposition est applicable aux ouvrages proprement dits et à leurs annexes indispensables à leur
fonctionnement.
b. Les constructions et ouvrages participant à la protection des lieux contre les risques naturels sont admis
sous réserve de ne pas aggraver le risque d'inondation.
c. Les voies nouvelles de desserte et leurs emprises publiques, sous réserve d’être implantées au niveau de
terrain naturel, sauf à proximité des ponts et échanges dénivelés où une transparence maximale doit être
assurée et en cas d’impossibilité à une cote au plus égale à celle de la ou des voies auxquelles elles se
raccordent. En cas de nécessité de remblais, l’impact vis-à-vis de l'écoulement des crues devra être limité et
des mesures compensatoires envisagées.
d. Les aménagements de parkings pour le stationnement temporaire et les équipements liés à l’existant
(complexe sportif,...) tels que billetteries, sanitaires, vestiaires, club-house, … pour une emprise au sol
limitée. Leur réalisation devra être accompagnée de mesures destinées à accroître la sécurité telle que la
création d’un espace refuge situé à +2,20m au-dessus du terrain naturel.
2.7. Gravières et sablières
Sont admis : Les dépôts de matériaux et les aménagements ou constructions indispensables à l’exploitation
des gravières et sablières autorisées, sous réserve d’être situées en dehors des zones à grand débit portées
au dossier d'aléa, et au minimum à plus de 150 mètres du haut des berges du lit mineur du Tech. Les dépôts
de matériaux et les aménagements ou constructions devront présenter un impact faible vis-à-vis de
l'écoulement des crues (élévation inférieure à 10 cm).
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 84 -
ZONE II
Caractéristiques de la zone II et principes généraux
La zone II comprend la partie urbaine de Elne et les zones à l’intérieur desquelles l’urbanisation est
potentiellement possible au titre des risques sous réserve des prescriptions ci-après.
L’urbanisation doit être maîtrisée afin :
de préserver et d’améliorer les conditions de stockage et d’écoulement des eaux,
de limiter le nombre de personnes exposées aux risques, et leur niveau d’exposition actuel.
de prendre en compte le niveau d’aléa dans la conception des projets nouveaux ou concernant l’existant.
de pouvoir gérer une situation de crise dans des conditions acceptables.
Ainsi, les espaces libres significatifs doivent être organisés principalement pour le stockage et l’écoulement
des eaux ; le règlement précise les natures d’aménagement ou constructions admises, selon les secteurs et
les conditions permettant d’en maîtriser l’impact sur l’écoulement des eaux, et la protection des occupants.
La zone II est divisée en trois secteurs présentant des variations de réglementation :
le secteur IIa correspondant au centre urbain en totalité bâti. Il s’agit du vieux village caractérisé par une
urbanisation dense et une continuité bâtie. Ce secteur est concerné par des hauteurs d’eau variables de 0 à
1,50 m.
le secteur IIb correspondant aux zones d’extension de l’urbanisation situés au-delà du périmètre urbanisé.
Elles sont concernées par des hauteurs d’eau inférieures à 0,50m (voire ponctuellement comprises entre
0,50 et 1,00m).
Il est divisé en deux sous-secteurs IIb1 et IIb2. Le sous-secteur IIb1 correspond aux zones inondées en
1940 par les eaux ayant contournées Elne par le nord. Il s’agit du secteur de « Les Trilles ». L’inondabilité de
ce secteur est dépendante des franchissements du remblai de la ligne SNCF Perpignan-Céret et du merlon
de protection du secteur « El Moli Nou ».
Le sous-secteur IIb2 correspond aux zones inondables directement exposées aux débordements du Tech.
le secteur IIc correspondant à l’ensemble du périmètre urbanisé du village (hors secteur IIa). Il inclut les
dents creuses et les poches non urbanisées (friches, jardins, équipements publics) :
- Les dents creuses sont de petites parcelles non bâties généralement entourées de propriétés bâties sur 2
ou 3 côtés et dont la superficie est le plus souvent inférieure à 700 m2.
- Les poches correspondent à des entités plus grandes que les dents creuses pouvant regrouper plusieurs
unités foncières.
Il est divisé en deux sous-secteurs IIc1 et IIc2. Le sous-secteur IIc1 correspond aux zones inondées en 1940
par les eaux ayant contournées Elne par le nord. Il s’agit du secteur de « Les Trilles ». L’inondabilité de ce
secteur est dépendante des franchissements du remblai de la ligne SNCF Perpignan-Céret et du merlon de
protection du secteur « El Moli Nou ».
Le sous-secteur IIc2 correspond aux zones inondables directement exposées aux débordements du Tech.
Règles applicables
1. Sont interdits:
Toute occupation du lit mineur des cours d'eau.
Tout endiguement autre que ceux justifiés par la protection de l'existant et sous réserve qu'une étude
hydraulique démontre qu'il n'aggravent pas les risques d'inondation.
Tout remblaiement nouveau à l'extérieur des emprises bâties autre que ceux réduits au strict minimum,
indispensables pour assurer les accès des véhicules aux garages et les accès piétons et handicapés aux
bâtiments.
Les clôtures dont la perméabilité est inférieure à 80 % (pourcentage de vide).
Les planchers nouveaux en sous-sol.
Les dépôts divers de matériaux, véhicules, caravanes, etc, autres que ceux indispensables à l’exercice des
activités autorisées correspondant à la vocation de la zone.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 85 -
Toute forme de terrain de camping aménagé nouveau.
Le camping et le stationnement des caravanes en dehors des terrains autorisés et aménagés à cet effet .
La reconstruction de bâtiments et autres constructions détruits à la suite d’une inondation à l’exception des
serres agricoles.
L'édification de bâtiments ou superstructures sur les terrains publics occupés par les parkings, espaces verts
et équipements de loisirs et sportifs, à l’exclusion de l'extension des constructions à usage collectif et public
ou des constructions nouvelles de même nature directement liées à l’existant. Ces constructions ne pourront
avoir pour conséquence de remettre en cause la capacité de stockage de l’espace considéré.
Les équipements collectifs sensibles qui ne sont pas indispensables au bon fonctionnement de la collectivité
tels que maisons de retraites, cliniques, etc...(voir paragraphe 2.5).
Toute construction, extension, installation, aménagement, mouvement de terre de nature à perturber le
fonctionnement hydraulique de la zone.
Toute construction nouvelle
à moins de 5 mètres du haut des berges d'un cours d'eau à ciel ouvert (rivière, ruisseau, agouille...).
Cette interdiction ne s’applique pas aux ouvrages et constructions dont l’implantation à proximité du cours
d’eau est indispensable (dispositif de mesures, ...) sous réserve d’un impact hydraulique négligeable après
accord du gestionnaire de la servitude.
2. Occupations et utilisations du sol admises sous réserve de prescriptions,
2.1. Entretien des bâtiments existants et reconstructions après sinistres
Pour les bâtiments existants, quelle que soit la nature de leur occupation, sont admis :
Les travaux d'entretien et de gestion courante des bâtiments, notamment les aménagements internes, les
traitements de façades et la réfection des toitures, sauf s'ils augmentent les risques ou en créent de
nouveaux ou conduisent à une augmentation de la population exposée.
La reconstruction de bâtiments sinistrés, (dans les cinq ans) suivant un sinistre dûment constaté ou déclaré
en mairie et sous réserve de diminuer leur vulnérabilité (cote des planchers habitables identique à celle
imposée aux bâtiments neufs) et que leur orientation favorise l'écoulement des eaux sauf si le sinistre est la
conséquence d’une inondation.
2.2. Les constructions à usage d'habitation ou d'hébergement
Sous réserve que les planchers habitables nouvellement créés soient situés au-dessus de la cote de
référence (selon la zone à laquelle ils appartiennent),
Ou
dans le cas d’habitation individuelle que le premier plancher habitable soit situé:
au-dessus de TN+1,20m (niveau potentiellement submersible pour l’événement de référence) dans les
zones où les hauteurs d’eau sont comprises entre 1,00 et 1,50m,
avec dans ce cas un refuge situé au-dessus de la cote de référence donnant accès vers l’extérieur (fenêtre
en façade ou en toit, balcon,…) d’une superficie au moins égale à 15m2 de surface habitable,
sont admis :
Les aménagements des bâtiments existants précédemment affectés ou non à des habitations.
Les constructions neuves dans la limite des CES et COS suivants :
- dans la zone IIa (centre urbain) les CES et COS ne sont pas limités ;
- dans la zone IIb (extension de l’urbanisation) :
Le CES et le COS ne sont pas limités dans les sous-secteurs IIb1. Le CES est limité à 0,20 et le COS à 0,35
dans les sous-secteurs IIb2.
- dans la zone IIc (périmètre urbanisé) :
Le CES et le COS ne sont pas limités dans les sous-secteurs IIc1.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 86 -
Le CES est limité à 0,20 et le COS à 0,35 dans les sous-secteurs IIc2. Toutefois, dans les sous-secteurs
IIc2, dans le cas d’unités foncières inférieures à 700 m2, la SHON admissible est de 200 m2 et plus si le
COS de 0,35 le permet, le CES maxi est porté à 0,50 dans la limite d’une emprise au sol totale de 140 m2.
c. L'extension des constructions dans les limites de CES et de COS autorisées pour les constructions
neuves en 2.2 b. Au-delà de ces limites de CES et de COS est admise une extension unique entraînant au
maximum une augmentation de la SHON et de l’emprise au sol de 10 % (10% des emprises et occupation
du sol autorisées pour les constructions neuves).
Dans le cas de vérandas d’une superficie limitée et d’extension mesurée d’une pièce existante d’une
habitation, le niveau de plancher pourra être adapté à celui de l’existant.
Les garages et annexes non habitables sont autorisés sous réserve que le terrain soit bâti ou non aux
mêmes conditions que celles exprimées aux paragraphes a,b,c du présent article.
De plus, les planchers devront être situés dans tous les cas à au moins 0,20m au-dessus du terrain naturel.
2.3. Constructions à usage d'activité artisanale, industrielle ou commerciale
Les planchers à usage d’activités nouvellement crées doivent être situées au-dessus de la cote de référence
(selon la zone d’aléa à laquelle ils appartiennent).
Toutefois :
- les rez-de-chaussée obligatoirement surélevés de 0,20 m au-dessus du terrain naturel peuvent être utilisés
comme garages, lieux de chargement-déchargement et locaux indispensables pour assurer l’accès aux
bâtiments.
- les surfaces de planchers nécessaires à l’accueil du public et à l’activité commerciale -à l'exclusion de ceux
liés à l'hébergement (hôtellerie par exemple)- sont admises à une cote inférieure à la cote de référence à la
condition que cette cote soit, en tout point, au moins égale à celle du terrain naturel + 0.20 m en zone d’aléa
faible et à celle du terrain naturel + 0,70 m dans les autres zones d’aléas.
Ce dernier niveau peut être abaissé, sous réserve de l'avis du service gestionnaire de la servitude PPR,
pour les établissements recevant du public pour tenir compte d'impossibilité de réalisation d'accès pour
handicapés (sur de petites unités foncières).
- les surfaces de planchers nécessaires à l’activité artisanale ou industrielle sont admises à une cote
inférieure à la cote de référence à la condition que cette cote soit en tout point au moins égale à celle du
terrain naturel +0,70m.
De plus, un refuge doit être aménagé au-dessus de la cote de référence avec communication par l'intérieur
du bâtiment. Il représentera au moins 10 % de la SHON globale de la construction. Pour les établissements
recevant du public, sa surface sera au moins égale à 0,50 m2 par personne selon l’effectif de
l'établissement. Ce refuge, qui doit donner accès vers l’extérieur (fenêtre en façade ou en toit, balcon, ...),
peut être notamment constitué de bureaux, salles de réunion mais aussi d'une simple terrasse non couverte.
Les bureaux, et locaux techniques (chaufferie, transformateurs, machineries, etc) devront être implantés audessus
de la cote de référence.
Pour tenir compte de difficultés techniques ou fonctionnelles, les règles concernant les cotes planchers
peuvent être adaptées à l'existant en cas de réhabilitation, d'extension, de reconstruction partielle et de
changement de destination s’il existe ou s’il est créé un plancher refuge tel que défini ci-dessus.
Sous les réserves ci-dessus sont ainsi admis :
Les aménagements de bâtiments existants précédemment affectés ou non à des activités.
Les constructions neuves dans la limite des CES et COS suivants:
- dans la zone IIa (centre urbain) sans limitation de CES et de COS ;
- dans la zone IIb (extension de l’urbanisation) :
Le CES et le COS ne sont pas limités dans les sous-secteurs IIb1. Le CES est limité à 0,20 et le
COS à 0,50 dans les sous-secteurs IIb2.
- dans la zone IIc (périmètre urbanisé) :
Le CES et le COS ne sont pas limités dans les sous-secteurs IIc1.
Le CES est limité à 0,20 et le COS à 0,50 dans les sous-secteurs IIc2. Toutefois, dans les sous-
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 87 -
secteurs IIc2, dans le cas d’unités foncières inférieures à 700 m2, le CES maxi est porté à 0,50
dans la limite d’une emprise au sol totale de 140 m2.
c. Les extensions des constructions dans la limite autorisée pour les constructions neuves ; si ces limites
sont déjà atteintes, une extension unique peut être admise dans la limite de 50 m2 d’emprise au sol
supplémentaire.
Les dépôts de matériels et les produits dangereux, polluants ou flottants, entreposés sur la zone sous
réserve d'être munis de dispositif évitant leur dispersion en cas de crue et réalisé au-dessus de la cote de
référence.
2.4. Constructions liées à l'exploitation agricole
Mêmes conditions qu’en 2.3.
2.5. Equipements collectifs et installations d'intérêt général ayant une fonction
collective
Ils (écoles, administrations publiques, stations d’épuration, captages d’eau destinés à la consommation
humaine, ouvrages strictement nécessaire à l’exploitation des réseaux publics, pylônes supportant les lignes
électriques ou les réseaux de télécommunication,...) sont admis sous les mêmes réserves de cote planchers
citées en 2.3 dans la limite d’une emprise au sol maxi de 50% dans la zone IIc2, 30% dans la zone IIb2.
L’emprise au sol n’est pas limitée dans les zones IIa, IIb1 et IIc1.
Toutefois, ces équipements recouvrent des établissements sensibles. Parmi ceux-ci, seuls ceux qui
accompagnent la vie locale et qui sont indispensables au bon fonctionnement de la collectivité (école
communale, crèche, salle des fêtes, équipements sportif,...) sont admis en zone IIa, IIb2 et IIc2.
Ceux qui induisent ou correspondent à un développement non compatible avec le caractère inondable
(clinique, lycée,…) sont prohibés en zone IIa, IIb2 et IIc2.
En outre, les constructions et ouvrages participant à la protection des lieux contre les risques naturels sont
admis sous réserve que leur impact hydraulique soit limité.
Les voies nouvelles de desserte et leurs emprises publiques sont admises sous réserve d’être implantées au
plus proche du niveau du terrain naturel, sauf à proximité des ponts et échanges dénivelés où une
transparence maximale doit être assurée, et en cas d’impossibilité à une cote au plus égale à celle de la ou
des voies auxquelles elles se raccordent. Cette clause ne s'applique pas aux ouvrages linéaires autorisés
après examen des conditions de transparence hydraulique.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 88 -
ZONE III
Caractéristiques de la zone III et principes généraux
La zone III correspond aux zones exposées à un risque de mouvement de terrain à l’intérieur desquelles
l’urbanisation est possible au titre des risques sous réserve des prescriptions ci-après.
Elle comprend les talus et leurs abords, susceptibles d’être affectés par des mouvements de terrain. Les
constructions doivent respecter un recul tel que défini sur les schémas en 3.
Règles applicables
1. Sont interdits
Sur la totalité des talus et en deçà des distances de recul hautes et basses définies en 3 :
- Tout remblaiement, exhaussement et excavation même ponctuelle,
- Tout dépôt de matériaux et matériels,
- Toute occupation du sol autre que celle autorisée en 2.
2. Occupations et utilisations du sol admises sous réserve de prescription
- Toute construction, remblaiement, exhaussement et excavation au-delà des distances de recul hautes et
basses définies en 3,
Sur la totalité des talus et en deçà des distances de recul hautes et basses définies en 3 :
- Les clôtures et plantations légères, à l’exclusion de celles nécessitant des excavations (plantation d’arbres
et clôtures fondées) susceptibles de déstabiliser le talus et les abords,
- Les travaux de confortement sous réserve d’être réalisés par un organisme agréé.
Par ailleurs, lorsque des ouvrages sont nécessaires pour protéger les constructions existantes, la réalisation
de ceux-ci dont la conception doit permettre de traiter le risque, peut en même temps amener une protection
à d’autres terrains non construits. Dans ce cas, les terrains disponibles protégés par ces ouvrages sont
constructibles.
- Les travaux et occupations du sol rendus nécessaire pour la réalisation des travaux concernant des
équipements collectifs d’intérêt général dont l’implantation sur la zone est rendue obligatoire (canaux, voirie,
infrastructures diverses) et sous réserve que les dispositions confortatives du talus et de ses abords soient
intégrées au projet.
3. Distances de recul par rapport aux pied et sommet des talus
(voir schémas joints)
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 89 -
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 90 -
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 91 -
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 92 -
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 93 -
LEXIQUE
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 94 -
Aléa
Phénomène naturel d'occurrence et d'intensité données.
Aménagement des bâtiments existants
Les aménagements ne peuvent se justifier que par des travaux de faible importance.
L’aménagement exclut, entre autres, ce type de travaux :
la transformation d’un hôtel-restaurant en immeuble d’habitation
la réhabilitation d’un bâtiment
la construction d’un garage alors que le POS n’autorise que les travaux destinés à améliorer le confort des
habitations ; l’aménagement s’apparente dans ce cas à une extension.
Bâtiment
Construction élevée sur le sol à l'intérieur de laquelle l'homme est appelé à se mouvoir et qui offre une
protection, au moins partielle, contre les agressions des éléments naturels extérieurs.
Coefficient d'emprise au sol (définition à utiliser pour l'application du règlement PPR)
Le CES ou coefficient d'emprise au sol est le rapport entre l'emprise au sol des constructions existantes ou à
créer sur cette unité foncière et la superficie de l'unité foncière constructible considérée.
L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction au sol. Toutefois, est
exclue la projection des saillies telles que balcons, marquises, débords de toiture (dans la limite d'un débord
de 0,80 m par rapport à la façade).
Coefficient d'occupation du sol
Le COS est défini à l'article R123.22 1° comme étant "le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de
plancher hors oeuvre susceptibles d'être construits par mètre carré de sol" (n’est prise en compte pour le
calcul que la partie constructible de l’unité foncière considérée).
Construction
Cette notion englobe toutes constructions, travaux, ouvrages et installations, hors sol et enterrés, qui entrent
ou pas dans le champ d’application du permis de construire.
Par exemple :
• construction nouvelle à usage d’habitation ou non ( y compris les maisons légères, les maisons flottantes,
les ouvrages techniques d’une hauteur supérieure à 12 m)
• les travaux exécutés sur les constructions existantes s’ils ont pour effet de modifier :
• leur volume (extension ou surélévation)
• leur aspect extérieur
• le nombre et la forme des ouvertures
• les matériaux des couvertures, adjonction, suppression des balcons
• ou de créer un ou plusieurs niveaux supplémentaires à l’intérieur du volume existant
• de changer la destination des constructions.
Equipements de loisirs
Utilisation du sol en y réalisant des terrains de jeux (jeux d'enfants, parcours de santé, tennis, golf, football,
sports motorisés, etc...). Ces terrains sont soumis à installation et travaux divers (ITD) si aucune
construction n'y est réalisée : article R 442-2 du code de l'urbanisme.
Extension
Réalisation de travaux visant à étendre la construction existante.
Au-delà de son aménagement, de sa rénovation, un bâtiment existant peut faire l’objet d’une extension qui
se mesure en hauteur ou en volume, et plus particulièrement en emprise au sol.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 95 -
Cette notion tire sa définition de la jurisprudence. Le non respect des conditions fixées par elle pour définir la
notion d’extension signifie que l’on rentre dans le cadre d’une construction autonome nouvelle ou a
contrario les travaux sont regardés comme étant des travaux visant à améliorer le confort et la solidité des
constructions existantes.
Pour qu’il y ait extension d’un bâtiment existant, il est exigé que cette construction ou ces travaux ne soient
pas trop importants et ne bouleversent pas la construction.
Par exemple :
L’élévation d’un pavillon d’une hauteur qui double la hauteur initiale du pavillon ne saurait être regardée
comme l’extension d’une construction existante. CE 23/02/90 Basquin
- Idem pour l’extension d’une construction dont les dimensions sont comparables ou équivalentes à 50 % de
celle de la construction existante ou encore lorsque l’emprise au sol est augmentée de 73 %.
- La construction ou les travaux doivent se faire en continuité de la construction existante sinon il s’agit
d’une construction nouvelle.
Par ailleurs, la construction d’un garage attenant à une construction à usage d’habitation ne peut être
considéré comme des travaux visant à améliorer le confort et la solidité de la construction existante.
CE 22 Avril 1992, M. Jean DUHAMEL.
La construction et les travaux ne doivent pas se doubler d’un changement de destination.
Reconstruction
C’est l’opération qui consiste à rétablir en son état antérieur un bâtiment démoli ou sinistré en totalité ou en
partie.
La reconstruction d’un bâtiment ne doit pas porter atteinte à l’environnement.
Définie négativement, la reconstruction ne concerne ni des travaux de réfection qui concernent davantage
l’intérieur des bâtiments, ni des travaux d’adaptation voire d’extension des bâtiments existants et enfin ni la
réparation ne mettant pas en péril la structure du bâtiment.
La reconstruction porte donc sur la remise en état d’un bâtiment en ruine ou incendié ou démoli après la
réalisation d’une catastrophe naturelle ou plus largement d’un sinistre.
Elle est réalisée à l’emplacement de cet ancien bâtiment.
Elle peut porter sur une partie du bâtiment, une façade qui s’est écroulée, par exemple.
Dans tous les cas la reconstruction d’un immeuble sinistré nécessite un PC, même si les fondations
préexistantes ont été conservées.
Les travaux de reconstruction sont assimilés au regard du champ d’application du permis de construire aux
constructions nouvelles.
La reconstruction d’un bâtiment incendié n’est pas une opération de réparation mais bien celle d’une
reconstruction alors même que l’on utilise des matériaux épargnés par le feu
CE 20/06/69 “PORGOZALEK”MC333
A l’inverse les travaux de réfection d’un bâtiment existant entrepris à la suite d’un incendie ne nécessitent
pas de PC dès lors qu’ils n’entraînent :
ni modification extérieure
ni création d’un niveau supplémentaire
ni changement de destination
ni accroissement de volume.
(Rép. Min. J.O. Débat Assemblée Nationale 8 Novembre 93)
La seule exception concerne les immeubles classés monuments historiques pour lesquels les travaux de
reconstruction ne nécessitent qu’une déclaration préalable. (R 422-2.du code de l'urbanisme - alinéa b)
Le propriétaire n’a pas de droits acquis à la reconstruction d’un bâtiment détruit.
Bien entendu la reconstruction doit se faire dans le respect des dispositions du POS SAUF cas particulier
où le POS a prévu explicitement la reconstruction à l’identique du bâtiment sinistré.
La reconstruction peut être alors autorisée à l’identique (volume, densité....) ou dans le respect de certaines
dispositions du POS (définies à l’article 1 du règlement : volume du bâtiment démoli, destination, emprise ...)
Si le POS autorise la reconstruction des immeubles détruits après un sinistre quelconque celle-ci est
possible quelle que soit la date du sinistre.
(CE 06/07/88 Couillaud et commune de Beauvoir sur Mer).
D’où la nécessité de fixer un délai d’intervention entre la démolition et la reconstruction afin d’éviter la
reconstruction des ruines anciennes.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 96 -
C’est l’affectation du bâtiment qui existait avant la date d’approbation du POS qui doit être prise en
considération.
(CE 28/09/90 Ass. cultuelle des témoins de Jéhovah de la région Nord de la France).
A l’inverse si le POS s‘oppose à la construction dans une zone, le relèvement des immeubles en ruine est
interdit (CE 8/06/88 Ep. Antiéro n° 81 478).
Réhabilitation
Ensemble de travaux visant à remettre aux normes d’habitabilité actuelles un bâtiment ancien (conditions
de confort et d’habitabilité au sens du code de la construction et de l’habitat).
Cette opération peut comporter la restructuration interne d’un logement, voire la division de l’immeuble en
appartements pour les adapter à des exigences de taille en particulier. Elle peut comporter par ailleurs
l’installation d’un ascenseur, la réfection de toitures, le ravalement ou la consolidation des façades.
La réhabilitation suppose le respect architectural du bâtiment. Les travaux toucheront le gros oeuvre mais
sans ne jamais porter atteinte à son équilibre existant.
Le rapport Nora distingue 4 niveaux de réhabilitation :
a) La réhabilitation légère : elle consiste en l’installation d’un équipement sanitaire complet avec salle d’eau
(y compris les canalisations, l’électricité et les peintures accompagnant ces agencements). Elle ne comporte
pas de travaux sur les parties communes de l’immeuble ni l’installation du chauffage central.
b) La réhabilitation moyenne : outre l’équipement sanitaire comme au cas précédent, celle-ci s’accompagne
de travaux plus complets sur les parties privatives de l’immeuble, c’est à dire l’intérieur du logement :
réfection de l’électricité et des peintures. le chauffage central ou électrique est ajouté, ce qui implique une
amélioration de l’isolation (changement de croisées).
En règle générale, la distribution intérieure du logement et le cloisonnement ne sont pas modifiés. Sur les
parties communes de l’immeuble, des travaux légers sont entrepris (peinture des cages d’escalier et
ravalement de la façade, sans reprise de toiture).
c) La réhabilitation lourde : elle comprend des travaux précédemment décrits. De plus une redistribution des
pièces dans le logement ou une redistribution des logements par étage pourront être effectuées.
L’intervention est surtout beaucoup plus complète sur les parties communes de l’immeuble. Non seulement
le ravalement des façades, mais aussi la réfection des toitures seront entrepris. Les travaux toucheront le
gros oeuvre, avec des reprises de maçonnerie et de charpente, de planchers quelquefois.
d) La réhabilitation exceptionnelle : cette catégorie doit être distinguée de la précédente. Dans les cas
courants de restauration lourde, l’intervention touche le gros oeuvre, mais sans porter atteinte à son
équilibre existant. Au contraire, dans certains cas, la réhabilitation peut aller jusqu’à reprendre la structure
porteuse de l’immeuble, lorsque sa solidité est atteinte en profondeur.
Rénovation
Elle consiste en la destruction et la reconstruction d'immeuble à la même place.
Cependant, la pratique distingue :
- la rénovation-amélioration (ou rénovation légère) qui est destinée à doter un bâtiment des normes
actuelles de confort,
- la rénovation-construction (ou rénovation lourde) qui implique la reprise totale ou importante des
structures intérieures de l'immeuble, avec parfois une addition de construction.
Risque
La notion de risque suppose à priori l'existence de biens ou d'activités (généralement des établissements
humains) dommageables. On parlera de risque naturel lors de la conjonction d'un phénomène naturel et de
l'existence de biens et activités pouvant subir des dommages et de personnes pouvant subir des préjudices.
Sinistre
Evènement fortuit (la destruction provient d’un fait extérieur, involontaire : incendie, explosion, cataclysme
naturel...) ayant occasionné la destruction de la construction.
Le code des assurances définit le sinistre comme la réalisation du risque garanti.
Cela signifie que le sinistre ne couvre que les biens qui sont garantis contre les risques définis
contractuellement.
C’est pourquoi il semble nécessaire de parler de sinistre constaté (par PV) ou déclaré (auprès des
assurances).
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 97 -
Terrain naturel (TN)
Le niveau du terrain naturel est celui du terrain dans l'état dans lequel il est au moment de la demande.
Cependant en secteur urbain et de façon exceptionnelle en secteur naturel la comparaison avec les niveaux
topographiques des parcelles adjacentes peuvent montrer que la topographie du terrain objet de la demande
a été nettement modifiée. Dans ce cas, lorsque cela est démontré le niveau du T.N peut être adapté sur celui
des parcelles adjacentes.
Unité Foncière : (référence au lotissement Art 315.1 du code de l'urbanisme et décret n° 55 471 du
30.04.55)
Ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire, à une même personne physique ou
morale ou relevant d’une même indivision.
Seul un obstacle géographique interrompt l’unité foncière (voie publique, cours d’eau domanial, un chemin
rural - article 98 code rural)
Cette qualification juridique ne prend pas en compte la configuration de parcelles, ni leurs liens éventuels de
réciprocité matérielle.
Conditions :
il doit donc y avoir une homogénéité physique et juridique entre les parcelles
l’entretien ou l’utilisation effective du chemin importe peu (CE 14 décembre 1984 “DLO”)
le fait que les parcelles aient été acquises de manière successive n'a aucune incidence.
Le COS s’applique au terrain constitué par l’îlot de propriété c’est-à-dire par
l'unité foncière.
Vulnérabilité
Niveau de conséquences prévisibles d'un phénomène naturel sur les enjeux.
On peut distinguer la vulnérabilité économique et la vulnérabilité humaine.
La première traduit généralement le degré de perte ou d'endommagement des biens et des activités
exposés à l'occurrence d'un phénomène naturel d'une intensité donnée.
La vulnérabilité humaine évalue d'abord les préjudices potentiels aux personnes, dans leur intégrité
physique et morale.
Commune d’ELNE - RÈGLEMENT - 98 -